并购重组_以一实例探析不动产增资与债转股增资间路径转换

晨鸣纸业睿诚公司税务市场部

拉沙泰格赖厄县  严乐  辩护律师

公司经营方式过程中，由于股东或老总对公司财务管理收款及资本运作相关规定并不熟识，经常造成部分买卖行为发生后，难以同时实现旧有买卖目地；因此，如何在譬如的买卖大背景下，透过技术手段调整旧有买卖方向，同时实现最终买卖目地，在现代企业经营方式发展中具备重要意义。责任编辑拟将一起真实世界事例为依照，迳自进行深入探讨。

一、事例大背景

王某控股子公司设立四方公司，四方公司持有六合公司40%股权，但独享六合公司实际控股权。2011年四方公司与陆展房商业地产公司签订《住宅买回协议书》，后由王某个人Grignols展商业地产公司缴付全部买回有意向金100多万元。此后，经四方公司与陆展商业地产公司商谈，将姚学甲四方公司买回的商品住宅住宅产权办理手续至六合公司赠与，六合公司随即与陆展商业地产公司签订正式《商品住宅保险合同》，买卖对哈氏甲100多万元，并签订合同由陆展房商业地产公司将该些商品住宅间接办理手续注册登记至六合公司赠与。四方公司起初买卖目地为透过以上买卖，以房产向六合公司不予注资。譬如买卖方向如下表所示：

///

二、房产注资买卖方向不再具备实行大前提

本买卖中，四方公司买卖目地为将前期已预售的商品住宅向六合公司进行房产注资，但从譬如买卖大背景来说，该买卖方向不再具备备可实行大前提。具体理据如下表所示：

❖ 四方公司不再具备有房产金融资产不合法使用权

从拟注资的房产使用权特性来说，尽管四方公司与陆展商业地产公司签订了《住宅买回协议书》，但该协议书该些正股为房产，其抵押权的更改以注册登记为施行程序法，在譬如买卖中，该房产住宅产权尚未注册登记在四方公司赠与，其有权主宰该房产，更难以将该房产更改至六合公司进行注资。

❖ 六合公司已出让获得房产金融资产使用权

六合公司获得该商品住宅使用权系透过与陆展商业地产公司间接签订《商品住宅保险合同》，依照保险合同关系而获得，绝非自四方公司赠与转至，不合乎房产注资买卖的构成程序法。

❖ 买卖各方资金方向及法律关系混乱

在已发生的买卖事实中，四方公司签订《住宅买回协议书》，但并未由其缴纳有意向金，其财务管理账册并未记录该笔买卖；六合公司签订《商品住宅买回合同》，但未实际缴付买回对价，且其财务管理账册中增加固定金融资产，却无对应支出，财务管理账目不平；王某个人Grignols展商业地产公司缴付100多万元，但既未获得房产使用权，也未获得四方公司及六合公司股权对价。买卖各方在买卖不同环节均有涉及，但未能形成完整的买卖链，资金方向及法律关系混乱。

三、买卖解决方向

✔ 重新选定买卖方向

在譬如买卖大背景下，如四方公司坚持房产注资的买卖方向，则需与陆展商业地产公司协商进行《商品住宅保险合同》的更改注册登记，由四方公司获得房产使用权；待获得住宅产权注册登记后，四方公司再向六合公司进行房产注资，进行房产使用权更改注册登记。根据我国现行法律规定，房产注资视同销售，应当征缴相应税费，届时六合公司需缴纳契税及印花税，四方公司需缴纳增值税、附加税、印花税及企业所得税（如存在溢价情况）。可见，如采用房产注资买卖方向，买卖周期延长，且存在较高税赋，绝非最优方向。

为同时实现四方公司向六合公司的注资目地，可调整买卖方向，由房产注资转为债权注资（或称“股权融资”）。该方向实行的大前提是将王某代四方公司缴付有意向金、六合公司签订住宅保险合同、六合公司未缴付住宅对价等买卖事实相串联，透过补充各买卖方间法律文件，将形成完整的买卖链，最终形成四方公司对六合公司独享不合法债权，继而将该不合法债权作为对价进行注资入股。相较于房产注资，股权融资注资的优势在于，更改手续较为便捷，无需进行房产住宅产权更改注册登记，且无需缴纳住宅产权更改该些的各项税费（如增值税、契税、企业所得税等），合乎不合法高效、经济节约的买卖原则。

✔ 梳理资金往来方向

股权融资注资方向的实行以四方公司不合法持有六合公司不合法债权为前提，但在既往买卖中，六合公司应Grignols展商业地产公司缴纳的住宅对价，系由王某个人缴纳，在公司财务管理账目中并无体现。因此，进行股权融资注资方向的首要大前提是在买卖三方之间构建不合法资金渠道。首先，需补充相应法律文件，将王某代付的100多万元转为向六合公司的不合法债权，六合公司财务管理账面在增加固定金融资产的同时，增加向王某的其他应付款，同时实现账目持平；其次，王某将独享六合公司的不合法债权以债权转让的方式，转让至四方公司，同时实现四方公司独享六合公司的不合法债权；最后，由四方公司将持有六合公司的不合法债权进行股权融资注资;完成最终买卖目标。

由此可见，透过理清买卖关系，补充法律文件，最终可透过买卖方向的调整，同时实现买卖最终目地，但必须明确的是，绝非所有的譬如买卖都可以透过补充相应文件调整买卖方向。因此，公司在经营方式发展中，仍应在买卖实行前进行方向论证及分析，保证买卖的不合法、顺利实行。

四、法律法规指引

1.《中华人民共和国公司法》

第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识住宅产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。

第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户，以非货币财产出资的，应当依法办理手续其财住宅产权的转移手续。

2.《中华人民共和国契税暂行条例细则》

第八条 土地、住宅权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、住宅买卖或者住宅赠与征税：（一）以土地、住宅权属作价投资、入股……。

3.《房产注册登记暂行条例实行细则》

第二十七条 因以房产作价出资（入股）的导致房住宅产权利转移的，当事人可以向房产注册登记机构申请转移注册登记。

4.《公司注册资本注册登记管理规定》

第七条 债权人可以将其依法独享的对在中国境内设立的公司的债权，转为公司股权。转为公司股权的债权应当合乎下列情形之一：（一）债权人已经履行债权所对应的合同义务，且不违反法律、行政法规、国务院决定或者公司章程的禁止性规定；（二）经人民法院施行裁判或者仲裁机构裁决确认；（三）公司破产重整或者和解期间，列入经人民法院批准的重整计划或者裁定认可的和解协议。

用以转为公司股权的债权有两个以上债权人的，债权人对债权应当已经作出分割。债权转为公司股权的，公司应当增加注册资本。

点击“阅读原文”，了解更多精彩