承租人对用以增资入股的房产是否享有优先购买权_

在公司追加资本过程中，公法中时常会出现这样的情况，锦利股东或引入的创业者用自己的不动产总金额投资入股，认缴追加资本，不动产因此也转让注册登记至公司赠与，而该不动产前述已经承租给租客承租使用，则在此情况下，租客对该不动产与否独享优先选择配售权？

本栏认为，在此情况下，租客并不独享优先选择配售权，根源是：

第一

租客对租用住宅独享使用权权的前提是租用人收买承租住宅，而做为租用人的原股东或投资者用住宅总金额认缴追加资本的犯罪行为并不归属于收买承租住宅的犯罪行为，租客行使职权使用权权的前提并不存在。

原《劳动法》（《民法》施行后废除）在第一百十二条明确规定了租用人的使用权权，其明确规定，租用人收买承租住宅的，应在收买以后的科学合理期限内通告租客，租客独享以市场前提使用权的基本权利。后《民法》在第六百第五十三条亦明确规定了租客的使用权权，其明确规定，租用人收买承租住宅的，应在收买以后的科学合理期内通告租客，租客独享以市场前提使用权的基本权利；但是，住宅按份共有人行使职权使用权权或是租用人将住宅收买给监护人的仅限。

上述明确规定均说明租用人行使职权使用权权的前提前提是做为租用人的住宅使用权人收买承租住宅。但根据相关法规明确规定，以不动产总金额入股公司并继而导致住宅产权迁移的犯罪行为并不归属于收买住宅犯罪行为。

《城市房地产业受让管理明确规定（2001修改）》第二条明确规定：

本明确规定所称房地产业受让，是指房地产业基本权利人通过进行买卖、受赠或是其它不合法形式将其房地产业迁移给别人的犯罪行为。

第六款所称其它不合法形式，主要包括以下犯罪行为：

(一)以房地产业总金额入股、与别人成立经济实体，房地产业权属出现更改的；

(二)另一方提供更多土地使用权，另一方或是多番提供更多资金，合资企业、联合开发经营方式房地产业，而使房地产业权属出现更改的；

(三)因企业被全面收购、并购或分拆，房地产业权属骤然迁移的；

(四)以房地产业变卖的；

(五)法律、法规明确规定的其它情形。

继而可见，房地产业受让出现的原因有进行买卖、受赠或其它不合法形式，而其它不合法形式则包括了以房地产业总金额入股的形式。在此，以房地产业总金额入股公司之交易形式是做为其它不合法形式与进行买卖、受赠之交易形式并列成为房地产业受让出现的原因，这明确说明了不动产总金额入股公司并不归属于进行买卖犯罪行为，其是一种有别于进行买卖行为的商业交易形式。

由于用不动产总金额入股公司并不归属于进行买卖犯罪行为，故此，租客独享使用权权的前提前提并不存在，其并不独享使用权权。

第二

原股东或创业者用不动产总金额入股、认缴追加资本可能隐含了特别的商业目的，例如用不动产投资入股解决公司对住宅的特定需求，倘若允许租客行使职权使用权权，则创业者与公司约定用不动产总金额入股的特殊商业目的无法实现，阻碍正常的商业交易与发展。

而司法裁判实践亦支持了本栏的上述观点。

在吉祥腾达公司与新柯成公司住宅承租合同纠纷上诉案[1]中，深圳市中级人民法院即认为：

本案二审争议的主要焦点是：新柯成公司将深圳市宝安区石岩街道石龙仔路东侧的厂房A栋、厂房B栋以及宿舍，做为其入股和瑞鑫公司的出资，依法注册登记至和瑞鑫公司赠与的犯罪行为与否归属于《劳动法》第一百十二条明确规定的“收买”住宅的犯罪行为。

根据《住宅注册登记办法》第三十二条明确规定：“出现以下情形之一的，当事人应在有关法律文件施行或是事实出现后申请住宅使用权迁移注册登记：（一）进行买卖；……（六）以住宅出资入股；……。” 及《城市房地产业受让管理明确规定》第二条规定：“本明确规定所称房地产业受让，是指房地产业基本权利人通过进行买卖、受赠或是其它不合法形式将其房地产业迁移给别人的犯罪行为。第六款所称其它不合法形式，主要包括以下犯罪行为：（一）以房地产业总金额入股、与别人成立经济实体，房地产业权属出现更改的；……”，以房地产业总金额入股的犯罪行为，归属于与“进行买卖”并行的房地产业受让犯罪行为，系房地产业受让犯罪行为的一种，而非“进行买卖”犯罪行为的一种。因此，吉祥腾达公司就涉案不动产独享租客使用权权的前提并不存在，吉祥腾达公司以新柯成公司侵犯其使用权权为由，要求新柯成公司赔偿因此给吉祥腾达公司造成的损失人民币元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。

后吉祥腾达公司虽然提请了再审，但广东省高级人民法院在该再审案中驳回了其再审申请，其亦认为：新柯成公司将涉案不动产做为其入股和瑞鑫公司的出资，有别于一般的住宅进行买卖交易。二审判决认为以房地产业总金额入股的犯罪行为，归属于与“进行买卖”并行的房地产业受让犯罪行为，系房地产业受让犯罪行为的一种，而非“进行买卖”犯罪行为的一种，故而认定吉祥腾达公司就涉案不动产收买时独享租客使用权权的前提不存在，并无不当。再审申请人吉祥腾达公司所提理由及请求，理据不足，本院不予采信。

[1]案号：(2014)深中法房终字第1971号  审理法院：深圳市中级人民法院  裁判日期：2015年3月16日

结论

综上，租客对租用人（原股东或创业者）借以注资入股并办理产权迁移注册登记至公司的不动产并不独享使用权权。

撰稿 徐进初律师 │ 校对 关剑英 │  设计 耿清雅

图片 徐进初 │ 审核 徐进初 │ 欢迎转载

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