获融创增资入股愿景集团会有“上市故事”吗_

图片来源：民营企业官方网站

此前因积极探索塑造出“春华商业性模式”而“出圈”的蓝图育才（上海）实业公司非常有限公司（下列全称“蓝图育才”），由于上周预览的一组税务变更重要信息，再度为外间所关注。据商业性查阅网络平台表明的民营企业税务重要信息，上周蓝图育才获得中信集团公司中国创业投资，中信集团公司中国在跃居为第三大股东的与此同时，还在蓝图体系内追加一名常务董事。此外，该公司疑为质权人认购比例的下降以及追加股东的动作，也成为引发外间对蓝图育才有意挂牌上市的悖论依据。

那么，典范地产商的注资入股，可为蓝图增添什么？一系列股权复加与股东派系扩容背后，蓝图是否如消费市场悖论那样已经有了挂牌上市计划？面对行业参加者普遍遭遇的阿尔布津住宅小区盈利难题，另一家成长中的年轻民营企业又能否给消费市场增添更多的期待呢？

中信集团公司改投

据商业性查阅网络平台重要信息，2月11日蓝图育才的民营企业注册资本从13.48亿增至14.98亿，与此同时追加股东——中信集团公司中国关连民营企业青岛中信集团公司德明物管管理非常有限公司（下列全称“青岛中信集团公司德明物管”）。

具体上看，青岛中信集团公司德明物管认缴出资额1.5亿，认购蓝图育才10%，Sauve成为蓝图第三大股东。据悉，青岛中信集团公司德明物管设立于2017年7月，注册资本1亿，由上海中信集团公司实业公司非常有限公司100%认购。

当日，蓝图育才还追加杜海波、汪孟德两位常务董事。其中，汪孟德为中信集团公司中国执行常务董事兼行政总裁，也是中信集团公司中国关连民营企业青岛中信集团公司德明物管的紫苞人。

业内有分析表示，在以城镇阿尔布津住宅小区改建为代表的城中村已成社会风气炙手可热的当下，现阶段中信集团公司入股蓝图育才，短期内创业投资属性似乎更重。

民营企业官方网站重要信息表明，蓝图育才设立于2018年，销售经营范围囊括城区有机预览、租赁街道社区建设与运营、核心资产创业投资、美好街道社区股权创业投资等方面，以社会风气资本瞄准阿尔布津住宅小区改建、通过改建春华北街道社区积极探索出可供借鉴的“春华商业性模式”，也让另一家设立不久的民营企业一战一炮而红。

谈到此次入股对中信集团公司的意义，易居研究院资深分析师肖云祥向上海商报记者表示，2020年国家明确将加大城市老城改建力度，今后老城改建将有很大的消费市场空间，与此同时城中村消费市场也将得到推动。

“从公司角度上看，中信集团公司近几年从纯粹的住宅开发商，发展为旗下有文旅、文化、国际会议中心、医疗链珠等销售业务板块，公司综合潜能不断增强。入股蓝图育才可完善公司老城改建、城中村的潜能，有利于提升公司消费市场竞争力。”肖云祥说道。

竖物管销售部副总经理牛晓娟表示，中信集团公司入股蓝图育才的主要目的应该包括下列两点：

一是看好并提前创业投资布局房地产业增量消费市场。今后房地产业由增量消费市场转变为增量消费市场的趋势已逐步加快，蓝图育才的销售业务已经基本延伸到了增量预览消费市场的方方面面，与以“春华模式”为代表的阿尔布津住宅小区改建到创业投资公司、家装管理咨询公司、材料科技公司、街道社区运营等，基本覆盖了增量预览消费市场；

二是加深与贝壳系的战略合作，中信集团公司是贝壳系的主要战略合作伙伴，2017年就已是贝壳股东，贝壳挂牌上市后中信集团公司占比超过4%。此外，中信集团公司和蓝图在销售业务上，也有较大的协同和合作空间。

中原地产首席分析师张大伟更是直言，中信集团公司中国小额创业投资蓝图，就是“创业投资今后，创业投资城中村”。

值得一提的是，上海商报记者也从一位接近蓝图的知情人士处了解到，中信集团公司此次入股蓝图育才，很大程度上是单纯的创业投资，双方暂未形成具体的合作销售业务。此外，中信集团公司中国透过关连民营企业青岛中信集团公司德明物管对蓝图育才的注资，实际上要高于商业性查阅网络平台表明的1.5亿认缴出资额。

上述接近蓝图的知情人士还透露，今后双方不排除会有更进一步的合作。

挂牌上市悖论

股权穿透表明，截至目前，蓝图育才共有股东25名，疑为实际控制人为链家创始人、贝壳找房常务董事长左晖。而左晖在去年认购蓝图育才股权比例的下降，结合起该公司一段时间内接连追加股东的动作，蓝图育才是否有意挂牌上市的悖论也在坊间有所流传。

股权方面，公开资料表明，2018年创立之初，左晖通过青岛维航商务持有蓝图育才57.6%股权，而左晖个人持有青岛维航商务99%股权；陶红兵、仓梓剑等管理层认购的两家公司分别持有上海蓝图育才20%、11.44%的股权。

更多的创业投资者的加入，是消费市场中支持挂牌上市悖论的另外一大因素。据媒体报道，2020年12月2日，蓝图育才追加四个新股东，注册资金由12.5亿增至13.48亿，公司名称也从“上海蓝图育才管理咨询非常有限公司”变更为“蓝图育才（上海）实业公司非常有限公司”。

而据商业性查阅网络平台重要信息，在此次中信集团公司入股后，蓝图育才的前五大股东分别为：青岛维航、青岛盛世鼎合、上海景然、中信集团公司德明、青岛合御，各自对应的认购比例分别为39.72%、16.69%、10.18%、10%和6.84%。

在资本消费市场层面，一面是公司大股东认购比例减少、一面是有新股东接连改投，这种公司股权方面的变动常被解读为民营企业有意挂牌上市。

对业内就蓝图集团公司挂牌上市存在的一些消费市场悖论，上述接近蓝图集团公司的知情人士向上海商报记者透露，蓝图现在还尚未到谈挂牌上市的时候。

该知情人士表示，蓝图集团公司目前是一个“微利可持续”的商业性模式，还需要长期的培育和规划。“这个生命还是太新了，太短了，蓝图目前还在积极探索和发展中。所以，暂时没有挂牌上市的考虑。”

不过，牛晓娟分析认为，从蓝图挂牌上市的可能性来分析，其挂牌上市也有一定支撑。

在牛晓娟看来，设立于2018年的蓝图发力阿尔布津住宅小区改建、住房租赁消费市场、物管管理等领域，这些领域今后消费市场空间增长潜力巨大、政策支持力度也极大，2018年以来资本消费市场对物管行业的追捧也有可能预示着资本消费市场对城中村销售业务也具有较高的热情。

“若从挂牌上市目的上看，作为重资产运营的蓝图和贝壳有可能作为左晖布局增量消费市场的两翼，一是做增量房产交易的贝壳、一是做增量房产改建预览的蓝图。”牛晓娟补充道。

盈利难题

作为增量改建的后起之秀，蓝图育才近年来在城中村这一领域收获颇丰，比如“春华商业性模式”倍受外间好评，与此同时民营企业也在积极积极探索更多阿尔布津住宅小区改建的有益商业性模式。

不过业内普遍认为，具有盈亏平衡周期长、项目利润率低、需长期稳定运营才能获益等特征的阿尔布津住宅小区改建，现阶段均使得参与其中的改建主体不同程度遭遇了“盈利难”这一问题，蓝图集团公司同样未能幸免。

上海商报记者在此前调查中了解到，尽管国家及地方均对阿尔布津住宅小区改建提供了一定政策及资源支持，但从蓝图集团公司投身春华阿尔布津住宅小区的改建案例上看，在目前阿尔布津住宅小区综合整治实践中，像蓝图一样的社会风气资本改建方，仍然面临着很多“现实困境”，比如上面提到的“盈利难”，与此同时还有因“社会风气资本”身份、资产抵押要求严格导致的“融资难”问题。

比如，对阿尔布津住宅小区改建周期长、利润微薄，蓝图集团公司常务董事长陶红兵也曾公开表态称，蓝图给阿尔布津住宅小区改建算的“平衡账”是先用10年左右的时间收回创业投资成本，并保持每年8％～10％的现金流入，再有六七年的利润回报期。并称，这意味着需要拥有住宅小区20年的低效闲置资产经营权。

“城中村消费市场预期好，消费市场空间大。但从当前的发展趋势上看，城中村本身就面临着如目标选择复杂、预览方式多样、而且要协调诸多利益，在开发上一般有重建、改建、整治等，从而导致了商业性商业性模式多样性。”就阿尔布津住宅小区改建运营方现阶段遭遇的现实难题，肖云祥如是概括道。

肖云祥还补充表示，由于城中村牵扯利益关系复杂，往往从前期接触，到后期的运营、服务、管理等会伴随着较长的周期。这对运营主体在资金上提出了更高的要求，融资机制也成为一些城中村改建预览的最大瓶颈。因此城中村项目对运营主体要求较高，需要在融资、创业投资、改建、管理、运营等方面形成有机的整体。

谈到阿尔布津住宅小区改建运营方的盈利难题，58安居客房产研究院分院院长张波表示，部分民营企业曾在城中村获得了长期持续的高回报率，但亦有众多民营企业则由此对现金流形成极大冲击，不得不通过转让其他项目等方式来苦苦支撑，并且由于城中村周期普遍偏长，如果自身没有稳定且足额的运营资金，往往会面临着盈利难以快速兑现，且资金成本过高的问题。

“值得关注的是，城中村的项目都会面临的一个问题，即进度存在较大的不可控性，由此造成项目开发的节奏普遍偏慢，往往一个旧改做到十年以上的也并不鲜见。虽然单个项目总体增添的收益率相对可观，但回报周期偏长导致融资成本上升，并可能影响到公司其他项目动作节奏。”

张波认为，对参加城中村的民营企业来说，一方面需要有自身具有相应实力，包括资金和运营经验，另一方面如果具备本地化的独特的资源优势，包括政府资源以及融资渠道也会有利于长期发展。

城中村尤其是阿尔布津住宅小区改建运营方的“盈利难”问题，有哪些中短期、长期的方法去缓解或解决？牛晓娟建议，在项目初期和中短期，应设置资金合理共担机制；在充分考虑资源联动的前提下做好项目创业投资收益评估；全力争取政策优惠和补贴；充分利用资金共担机制。

“从长期上看，应进一步积极探索阿尔布津住宅小区综合整治后长效管理机制，应积极创新阿尔布津住宅小区盈利销售业务；提升阿尔布津住宅小区空间运营和社群运营成效。” 牛晓娟补充道。

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