土地使用权出资入股的3个条件+1项禁止

一、写在后面

出资的热门话题已经写了许多，那时而言说另一个出资中时常碰到的热门话题：

股东另一方以农地使用权、树上建筑（新建工程建设）、住宅使用权出资入股，怎样确认该出资形式不合法有效率？

如果出资农地使用权出现纰漏，高等法院会认定让股东交货农地使用权还是交货钱款？

什么样签订合同能最大限度为保护公司自身利益？

二、以农地使用权出资有关的法律条文明确规定

01

中华人民共和国政府公司法（2018）

第十五条 股东能用汇率出资，也能用铜器、专利技术、农地使用权等能用汇率成交价并能司法机关受让的非汇率个人财产总金额出资；但是，法律条文、行政管理法律法规明确规定严禁做为出资的个人财产仅限。

对做为出资的非汇率个人财产应评估结果总金额，查证个人财产，严禁高估或是高估总金额。法律条文、行政管理法律法规对评估结果作价有明确规定的，从其明确规定。

第十五条 股东应按时本息交纳公司章程中明确规定的各别所认缴的出资额。……以非汇率个人财产出资的，应司法机关办理手续其个人私有财产的迁移有关手续。

02

最高人民检察院有关适用于《中华人民共和国政府公司法》的明确规定（三）

第七条 出资人以拨给农地使用权出资，或是以预设基本权利经济负担的农地使用权出资，公司、其它股东或是公司债务人提倡认定出资人未履行出资义务的，人民检察院应勒令原告在选定的科学合理前夕内办理手续农地更改有关手续或是中止基本权利经济负担；欠费没有办理手续或是未中止的，人民检察院应认定出资人未司法机关全面性履行出资义务。

第五条 出资人以非汇率个人财产出资，未司法机关评估结果总金额，公司、其它股东或是公司债务人允诺认定出资人未履行出资义务的，人民高等法院应委派具有不合法资格证书的评估结果机构对该个人财产评估结果总金额。评估结果确认的价额显著低于公司章程所定价额的，人民检察院应认定出资人未司法机关全面性履行出资义务。

第十条出资人以住宅、农地使用权或是需要办理手续权属登记的专利技术等个人财产出资，已经交货公司使用但没有办理手续权属更改有关手续，公司、其它股东或是公司债务人提倡认定出资人未履行出资义务的，人民检察院应勒令原告在选定的科学合理前夕内办理手续权属更改有关手续；在前述前夕内办理手续了权属更改有关手续的，人民检察院应认定其已经履行了出资义务；出资人提倡自其实际交货个人财产给公司使用时享有相应股东基本权利的，人民检察院应予支持。

出资人以前款明确规定的个人财产出资，已经办理手续权属更改有关手续但未交货给公司使用，公司或是其它股东提倡其向公司交货、并在实际交货之前不享有相应股东基本权利的，人民检察院应予支持。

03

《中华人民共和国政府农地管理法》

第五十六条 建设单位使用国有农地的，应按照农地使用权出让等有偿使用合同的签订合同或是农地使用权拨给批准文件的明确规定使用农地；确需改变该幅农地建设用途的，应经有关人民政府农地行政管理主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变农地用途的，在报批前，应先经有关城市规划行政管理主管部门同意。

第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）农地利用总体规划确认的建设用地兴办企业或是与其它单位、个人以农地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应持有关批准文件，向县级以上地方人民政府农地行政管理主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市明确规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的明确规定办理手续审批有关手续。

04

《城镇国有农地使用权出让和受让暂行条例》

第四十四条明确规定：拨给农地使用权，除本条例第四十五条明确规定的情况外，严禁受让、出租、抵押。

三、以农地使用权、住宅出资有效率的前提（3个要求+1个明令禁止）

1、权属清晰：股东应以自身不合法所有的农地使用权、住宅进行出资。以不能办理手续产权的农地使用权、住宅、非法建筑等进行出资，将导致出资行为无效。

2、评估结果总金额：用以出资的农地或住宅应履行评估结果程序，明确评估结果出资金额，若评估结果金额与出资金额差距过大，应及时要求出资人就差额部分补足汇率出资。

3、交货不合法：《公司法》明确明确规定非汇率出资应办理手续个人私有财产迁移有关手续，要求股东将农地或住宅既要实际交货于目标公司，也要办理手续权属更改于目标公司名下，二者缺一不可。

一个明令禁止：严禁以拨给、基本权利经济负担的农地使用权进行出资。

四、住宅、农地使用权出资纰漏在司法实践中的认定

1、以没有办理手续权证的住宅建筑及设备等做为增资，虽然已被公司实际使用，仍然构成出资义务未履行。

上海市崇明高等法院审理的谢*与上海*家具公司股东出资案【（2011）崇民二（商）初字第110号】认为：《公司法》第28条明确规定了以非汇率个人财产出资的，应司法机关办理手续其个人私有财产的迁移有关手续，以解决出资个人财产的法律条文归属和处分权问题，这也是对需要办理手续权属更改登记手续的个人财产出资行为的特殊法律条文要求。倘若出资人或增资人完全履行其出资义务，就必须司法机关办理手续该项出资个人财产的权属更改有关手续，将该个人财产迁移到公司名下，使其成为公司的法人个人财产。否则，即使该个人财产已实际交货公司使用，因使用权未被公司掌控，影响了公司对个人财产的利用和处分，也使公司承担将来无法处分该项个人财产的法律条文风险，进而威胁到其它股东和公司债务人自身利益。戴某某用于增资的住宅建筑，因存在基本权利纰漏而无法办理手续相应的权证，故戴某某的增资行为构成未全面性履行。

2、未司法机关进行评估结果，也未履行受让有关手续的农地使用权、厂房进行出资的，构成出资不实，应承担补缴出资汇率义务。

上海市第一中级人民检察院审理的上海**农工商公司诉上海**电器公司股东出资纠纷【 （2018）沪01民终4878号】认为：农工商公司允诺权的基础事实为自农工商公司设立后,电器公司始终未将其认缴出资的农地使用权、厂房设施等过户至农工商公司名下,也没有办理手续产权移交有关手续。而农工商公司设立当时的法律条文明确明确规定了以农地使用权出资必须进行评估结果总金额。本案中，没有任何证据证明存在这一程序。因此，上海XX事务所出具的验资报告违反了当时公司法的以农地使用权出资必须进行评估结果总金额的法律条文明确规定。农工商公司现要求电器公司以公司章程签订合同的出资额1,190万元采用汇率形式补足，有事实和法律条文依据，其诉讼允诺能够得到支持。

3、出资人以拨给农地使用权做为出资，应首先更改农地性质，否则高等法院严禁直接认定出资人交货农地使用权。

广州市中级人民检察院审理的**食品公司、化工公司股东出资纠纷案【（2018）粤01民终10635号】认为：涉案出资农地系国有拨给用地，依据《中华人民共和国政府农地管理法》等有关法律条文法律法规，拨给农地使用权只能用于拨给用途，不能直接用于出资。出资人欲以拨给农地使用权做为出资，应由国家收回直接总金额出资或是将拨给农地使用权更改为出让农地使用权。但是，将拨给农地使用权更改为出让农地使用权，决定权在于农地所属地方政府及其农地管理部门。因此，公司直接要求其交货农地使用权不能得到支持。

4、以集体所有农地使用权出资的，因不能取得有关政府部门审批有关手续，公司要求该股东以该农地进行出资的诉求不能得到支持。

北京市第一中级人民检察院审理的北京治政公司与北京八大处公司股东出资纠纷【（2015）一中民（商）终字第7339号】认为：《中华人民共和国政府农地管理法》第六十条明确规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）农地利用总体规划确认的建设用地兴办企业或是与其它单位、个人以农地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应持有关批准文件，向县级以上地方人民政府农地行政管理主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市明确规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”。本案中，治政公司并非乡镇企业，八大处公司以集体所有农地使用权出资的，应依照前述明确规定经有关部门批准。但从本案查明的事实来看，以该农地使用权出资实际上并未司法机关取得有关部门的批准。在没有办理手续审批有关手续的情况下，治政公司直接要求八大处公司以铜器进行出资，并要求将场地、住宅迁移治政公司占有、使用，不符合《中华人民共和国政府农地管理法》的上述明确规定。

五、总结

1、以住宅、农地使用权出资实际上是将住宅、农地使用权迁移至目标公司名下，因此，该出资行为除了应满足我国《公司法》的有关明确规定外，还应满足《中华人民共和国政府农地管理法》等有关法律条文要求。因此，当无法满足以上要求时，公司不能强制高等法院判令股东交货农地使用权，而只能选择其它赔偿措施，通常是汇率资金补足。但这往往与股东之间合作目的相悖，如因此导致合作目的丧失，能诉请中止合同。

2、出资人拟以拨给性质农地、工业用地、集体所有农地进行出资前，应征求农地行政管理管理部门受让有关手续的不合法性和有效率性，合作股东也应对该事项进行尽职调查，并在合同中明确签订合同无法更改有关手续导致的违约责任及补偿形式。

3、实践中，还存在以尚未完全履行农地出让金交纳有关手续或存在其它基本权利纰漏的农地使用权进行出资或受让，建议通过咨询第三方专业机构来确认采取何种交易模式，尽量降低税负、缩短交易时间、降低交易风险。（杨喆律师）