老挝法律_以土地使用权出资的风险分析

今天小贴士给大家预测以农地使用权出资的信用风险。

第一部份 基该此案

A、B均为在柬埔寨股权投资的国外企业法人，于2019年4月底达成一致口头密切合作协定，即A、B共同股权投资成立一家经营形式饭店销售业务的以下简称公司（下列简称“饭店公司”），A以60亿美元钱款出资，所持该饭店公司60%交易额，B以老挝语某市中心区的农地使用权出资，所持该饭店公司40%交易额。同时，A、B签订合同饭店公司成立前，统一由B全权管理工作注册资本，待公司成立后取走公司帐户，为保障A的合法权益，B同意将上述农地使用权抵押物给A，双方签定了《农地使用权抵押物合同》，但未实际交货《农地使用权合格证书》复印件，也没有办理农地使用权抵押物注册登记。后因公司注册、农地归属于等难题发生纷争，B拒绝退还全权管理60亿美元。

第三部份 信用风险提示信息

该案中，A如果在签定密切合作协定之前对下列3个难题展开查证，从而有效地严防信用风险，防止无谓的损失：

1.该农地使用权的土地权属、边线、农地物理性质等难题；

2.国外股权投资人从事饭店销售业务类的基本上条件；

3.农地使用权抵押物的施行程序法。

第三部份 信用风险导出

如前所述第三部份提到的3个难题，本栏将会结合柬埔寨法规及课堂教学对其迫切性展开预测：

1．为何要查证该农地使用权的土地权属、边线、农地物理性质等信息？

答：这个关键步骤也是很多在柬埔寨股权投资人在农地股权投资而所忽视的一个重要信用风险点，在该案中，B以老挝语某市中心区的农地使用权出资，那么A首先如果查证B是透过哪种有效途径赢得该农地使用权，比如出租或是特许权经营形式的形式，目的是为了明晰该农地使用权的准确性、正当性，以及进一步明晰农地使用权的余下年数，防止正式进入密切合作阶段，却出现农地使用权已即将到期的情况。课堂教学当中，许多在柬埔寨的国外股权投资人宣称对桑利县农地独享“永久性使用权”或“使用权”，然后以谋求项目密切合作的为名骗钱。《柬埔寨农地法》第3条明晰规定了柬埔寨农地使用土地权属于国家，国外人只能透过租赁或是特许权的形式赢得一定年数的农地使用权。所以，柬埔寨公民和国外人对农地仅拥有使用权，而非农地使用权。

查证农地边线和农地物理性质也是必不可少的环节，课堂教学当中，大量出现“农地证”所载明的农地坐标与原农地使用权人描述的边线不符，从而使股权投资人蒙受巨大损失。之所以要查证该块农地的物理性质，是因为它直接关乎到股权投资人的投资目的能否实现。比如，该案中的两位股权投资人A、B是为了经营形式饭店销售业务，如果查证到的农地物理性质为“农业用地”，那么就需要转变农地物理性质，农地物理性质转变流程较为繁琐，首先要赢得相关农地管理工作部门的口头同意，并且需要对农地物理性质转变的迫切性、环境影响、居民影响等方面展开考察。若不事先查证清楚，可能会因饭店场所不能确定而影响股权投资进度。

2. 国外股权投资人从事饭店销售业务有哪些限制性规定？

答：柬埔寨政府为保障本国公民就业，对国外股权投资人的股权投资行业作了一系列限制性规定，其中三星级下列的宾馆是属于保留类经营形式范畴，仅允许柬埔寨公民经营形式。上述案例中，若A、B所经营形式的宾馆达不到3星级以上标准，可能会面临不能赢得相关经营形式许可证的信用风险。

3. 土地使用权展开抵押物的施行程序法有哪些？

答：上述案例中，B同意将上述农地使用权抵押物给A，双方仅签定了《农地使用权抵押物合同》，但没有办理农地使用权抵押物注册登记，实际上该抵押物行为并未发生法律效力，A就该农地使用权不能主张优先受偿权。《柬埔寨履约担保法》第31条明晰规定了不动产抵押物的注册登记程序法，即不动产抵押物合同如果向不动产所在地的农地管理工作机关展开注册登记备案，不动产抵押物合同自注册登记之日发生法律效力。

第四部份 本栏建议

综上所述，如有某密切合作方提出以农地使用权作为出资展开项目密切合作时，本栏建议股权投资人一定要谨慎，要对该农地的土地权属、边线、物理性质等方面展开查证。如果需要签定《农地使用权抵押物合同》，那么一定要严格按照《柬埔寨合同法》、《柬埔寨履约担保法》的相关规定，从形式和内容规范合同文本，从而有效保障股权投资人自身合法权益。