深圳万人抢房，真的是政府给富人送了500万大礼包吗？

1.5万穷人炒票碧桂园城三百余套商品房，“梭螺科”的盛景在房价拉开序幕，这原因在于广州中央政府急剧抬高楼价，结果素不相识办好事，给穷人送了500万礼包吗？

买房人在售楼部介绍新盘重要信息 图/IC

文 | 刘海波 英文系

广州碧桂园城润玺三期11月25日开售，销售价格13.2多万元/平方米的1171套商品房遭1.5千余人热卖，盛景有如证券市场的“梭螺科”，据传抢下一房就立赚500万，因为邻近由此可知成交销售价格18多万元/平方米。

前段时间一周，广州房价“打新”的新闻报道引起轩然大波，不计其数人感慨：楼价这般之高、小白脸这般之多、套利策略内部空间这般之大、中央政府管理这般之糙、地产商这般之为难。

很多人认为，广州中央政府为切合“不炒不炒”，把预购价私自抬高了近5多万元，强制性地产商依照13.2万销售价格预购。买房人群体找不出超一千万的一万元，最后参加者以穷人为主。所以，相等于中央政府给穷人送了礼包。

啊这样吗？我们来解明。

01 邻近由此可知成交总价啊18万吗

关上珍珠找房的“世界地图找房”网页。优先选择广州地区，右图扑面而来。最上面的福田区，以11.5万/平方米的销售价格，变得沙斯泰。

图1：广州成交情况

点开福田区，科技园板块13.5万/平方米，依然傲立群雄。

图2: 广州福田区成交情况

再点开科技园。右下角，会看到本文的主人公：碧桂园城润玺三期花园。

图3：碧桂园城润玺三期的邻近成交（1）

与碧桂园城润玺最由此可知的当然是碧桂园城润府一二三期。

碧桂园城润玺和润府，本来就同属一个大型旧村改造项目：大冲村旧改。依照次序，润玺该叫润府四期。也许因为四期和“死期”谐音，所以换了一个马甲。

从图3和图4看，碧桂园城项目一二三期，成交平方米销售价格分别为18.5万、17.1万、18.3万。而且不难发现，本文的主人公碧桂园城润玺，似乎比他的几个“哥哥”更加优秀。因为其濒临，有广州大冲村塞纳河美誉的大沙河。

当然，有人会指出，能看到美景的只有少数户型，而且濒临繁华的沙河西路，噪音是个大问题。但不论如何，至少润玺不比他的三个“哥哥”差。

那么从表面看，润玺应该定价18万/平方米。于是乎，很多人就匆忙下了诸多结论：中央政府私自压价、剧烈扭曲价格、炒房客享受巨大套利策略内部空间、住建部门的管理手段太粗糙……

然而，激动之后，我们冷静地分析一下。

图4: 碧桂园城润玺邻近成交（2）

先分析碧桂园城润府一二三期的成交情况。

从表1可以看出，面积小于150平的房屋，挂牌销售价格都略大于18多万元/平方米，但面积越大越便宜。如果房屋面积超过200平，挂牌销售价格为12.4多万元/平方米。

润玺1171房屋中，有约120套面积处于200平方米段，还有约120套处于175平方米段。地产商如果为了追求快速清盘，就不可能把销售价格定在18万。实际上，把销售价格定在比大户型成交销售价格略高的13.2万是可以理解的。

表1: 碧桂园城润府一二三期挂牌成交面积与价格

更重要的是，挂牌价格只是卖房者的意愿，成交价和成交数量更说明问题。

珍珠作为一个超级房产重要信息大平台，其记录有比较强的可靠性。

表2显示，前段时间一年来，润府一二三期共成交15套，成交总价约为13多万元/平方米。

表2: 碧桂园城润府一二三期成交成交情况

有读者可能说，看前段时间一年的情况有失公允，因为前段时间半年涨价了。那么请注意，在15套成交中，只有1套成交于前段时间六个月内。

这唯一成交房屋的情况如下：

成交时间：2020年11月18日。

房屋面积：206平。

成交总价：82970元/平方米。

当然，不排除有零星成交没有被珍珠记录在案。但在前段时间的六个月内，71房只成交了1套。这从一个侧面说明，挂牌价格虚高。或者说，有价无市。所以可以放心地说，以18万/平方米作为预购参考价格非常不妥当。

既然成交无法参考，那么就应该参考邻近在售新盘。邻近深业中城销售价格13.1万/平方米、华侨城天鹅堡三期12.5万/平方米。这两个新盘的区位和档次和润玺比较像。那么润玺预购价定在13.2万/平方米，似乎没太大的毛病。

我们要理解一点：中央政府调控的本意不是压价，而是希望和邻近持平。中央政府住建部门真正要管控的是，地产商跳跃式加价。

当然，最后结果可能超出了管理部门的预期，可能也超出了碧桂园自己的预期，其实恐怕也超出了很多网友此前的预期。

网上有个趣贴：碧桂园城四期开售价格大猜想。（碧桂园城四期就是碧桂园城润玺三期。）

该贴第一页的9个网友预测中，最高预测是14万，而7个网友预测预购价格会小于或等于13万。

所以，我们认为，住建管理部门并没有刻意急剧压价。

不管定价者初衷如何，最后的结果是，润玺打新场面热闹而宏大。

2020年11月16日，销售方案释放。两天内，碧桂园城润玺收到诚意登记申请15036份。最后，通过资料审批，入围摇号的有效登记号是9687份。对应1171房屋，意味着命中率低至12%。

当幸运儿拿到购房资格，选素不相识仪的房子，他们当真可以赚到传说中的500万吗？

02 500万这么好赚吗

假设一位幸运的炒房客买到了一套100平的房子，依照每平方米5万的价差，他似乎可以赚500多万元。但分析后发现，他想要赚到这空中楼阁的500万，并不容易。

众所周知：从办理完贷款到交房一般要2年时间；拿到房产证至少需要几个月时间。而且广州政策要求普通商品房拿到证之后3年内不得转让。

而且根据我们的估算，一套福田区的成交从挂牌到成交大约需要8个月。（估算方法：目前，珍珠网上登记的福田区成交存量为5510套，珍珠大约登记了80%的成交源。那么成交总存量为6900套。wind显示福田区10月-11月，月均成交800套。所以，平均卖房周期约8个月。其实，超过一千万的高价房，成交周期会比平均值更长。）

依照以上条件，炒房客从办理完贷款到出售房屋回款，总共需要6年以上的时间。

炒房客每平方米的总资金成本是多少呢？咱们算算：楼价13.2万，缴纳契税和公共维修基金2.5%，成本变为13.53万（13.2*1.025=13.53）。资金有机会成本，不买房，投资别处也会有收益，这里参考房贷利率，设定为5%，那么六年后的非房投资收益为18.13多万元（13.53*1.056=18.13）。也就是说，六年之后，每平方米房子的投资成本为18.13多万元。

未来楼价是否上涨是未知数。就算6年以后，润玺成交活跃成交价格突破了20多万元/平方米，这个投资客的超额收益也非常有限。六年总超额收益13.82%【（20-18.13）/13.53=13.82%】，年化不足2.2%（1.0226-1=13.95%，13.95%>13.82%）。

有读者认为，超额收益2.2%也不错了。但是，您考虑过人家承担的风险吗？他们有可能永永远远地被套牢在高岗之上。

有读者会提出一个疑问：“能拿出上一千万的炒房客会傻吗？一定经过了仔细思考，一定算过账的。”我想有三种解释。第一，虽然珍珠上没有记录，但碧桂园城一二三期的确有18万价格的零星成交。 这给了炒房客错觉。就像虽然看到有一扇出去的门，但如果门的宽度有限，当大家都想出来的时候，大家可能都出不来。 第二，18万的成交价格就算没有成交，至少反应了一种预期，反应了一种价格同盟的心态。第三，有些炒房客认为，13.2万的价格，买宇宙中心的房子，风险很小。 而且未来楼价可能还会翻倍，收益内部空间却很大。毕竟中国只有三个宇宙中心：销售价格10万的上海黄埔、销售价格11万的北京西城、销售价格12万的广州南山。

过去的已经过去，我们更关心未来。这种Bazas炒票，似乎买到即赚到的局面，未来还会出现吗，这是政策失当造成的吗？

03 类似的场景未来还会出现，而且可能源于政策失当

我们觉得，类似场景未来还会出现。但原因却和碧桂园城截然不同。碧桂园城事件更像是一次产品的热销，而不是行政干预导致的打新套利策略。

然而，在未来一年的房地产市场里，却可能出现行政干预导致的套利策略打新。这原因在于出现了以下情况。

目前在广州、杭州、广州等地的热点地块拍卖时，会设置未来销售限价。

例如，2020年10月13日，广州土地拍卖中，住宅用地均约定了未来销售价格。其中，龙华民治A808-0020地块商品房，最高销售销售价格6.72多万元/㎡；坪山马峦G11341-0137地块商品房，最高销售销售价格3.95多万元/㎡。

如果这些项目在拍卖一年后入市，而邻近二手房的真实价格已经显著高于限价，那么就很有可能引起类似的打新炒票。

管理者应该认识到，价格上升是由于供不应求，任何形式的单纯限价都不能解决根本问题，只会扭曲价格信号，而且往往弊大于利。

买房人族不一定能从“限价”中受益。因为，买房人族需要和投机族竞争。显然，买房人族的财力处于劣势。

而且，虽然限制了价格，但地产商总可以从高价装修，高价车位等方面搞些猫腻，来为自己争取利益。

同时，限价会形成了一块利益，经济学上叫做“租”。从而，限价会引起寻租行为。比如，地产商为了争取监管部门对猫腻行为的纵容，有可能会主动腐蚀监管公务人员。

总之，单纯限价，解决不了问题，还会带来各种弊端。

04 “限价”不是“不炒不炒”的朋友

过去十多年，楼价持续上升，房地产投资成了全民信仰。然而，局面正在发生变化。单从居住需求看，很多地区的房子已经供大于求。中央适时提出“不炒不炒”，正确及时。

“不炒不炒”的核心含义，应该是让房子回归居住功能，抑制投机需求。但“限价”却会助推投机需求。

限价本身会传递供给不足的信号，推升市场预期，从而引致更多投机需求。投机需求会推高邻近成交价，成交价高于限价新盘导致新盘遭炒票。而新盘的炒票，又让成交价格更加坚挺。

最后，炒房者获利退出，并且更加坚信：“限价地区值得炒作”。从而，引起下一个“限售”地区的炒作。

如果做到“不炒不炒”？这个问题太复杂，超出笔者的能力。我们试着做四点分析，提四条建议。

第一，在中国，房子已经成为金融产品。 金融产品的价格不仅由实际供求关系决定，还会受到未来预期的影响。所以重要信息应该透明，这样才能形成正确的预期。

所以，第一点建议：房屋统计应该透明。让大家清楚知道，中国各地区到底有多少房？有多少空置房？未来还会建多少房？

第二，在某些热点城市，房屋存量不足是一个事实。限价无法解决供给不足，只能造成“寻租”内部空间。在这些地区，必须增加房屋供给，除此别无良方。

所以，第二点建议：加快热点城市的旧厂、旧村、甚至部分农地改造，增加土地供给，并适度提高容积率。

第三，在某些城市，房屋存量本来够用，但投机需求旺盛，导致供不应求。在这些城市，需要区分对待买房人者和投机者，提高投机者的交易成本和交易风险，降低交易流动性。比如，政策性房屋，15年内不得交易。在这种条件下，买房人者仍然愿意购买，但投机者就会避而远之。

所以，第三点建议：面向买房人，提供政策性新盘。政策性新盘在较长的持有期内不可交易。

第四，目前在很多城市，拥有住宅是落户、受教育的先决条件。每个城市总会有新人进入，不管楼价多高，他们都必须被迫买房。那么市场中就不缺接盘侠，投机者自然有恃无恐。

所以，第四点建议：分离房屋居住之外的功能。落户、教育不依托于住宅。

我们只想到了这些。聪明的读者，您还有什么建议？

作者为《财经》产业研究中心研究员，编辑：马克

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