买¥100万的房子,我需要准备多少首付?原来各个国家都不一样

对买房人而言，不论是优先选择买回宅地、成交，却是宅地，单厢牵涉到两个关键的难题，是——退款业务流程怎么

对买房人而言，不论是优先选择买回宅地、成交，却是宅地，单厢牵涉到两个关键的难题，是——退款业务流程好不好？我须要预备啥按揭呢？

亚洲地区来说，都讲求能银行贷款就不要订金，更要尽可能缩短银行贷款时限，在短期内还完银行贷款，就是超额本息，而长年还完，是超额本息。

而欧美北欧国家买房，也会牵涉到按揭讹传，但是和银行贷款并没有数不清关系。东南亚地区北欧国家的不动产投资多半是宅地，付一小部分按揭，定金一两年后收楼才付清，有的是北欧国家甚至按揭也能够分期付款，这样对资金的阻力就大幅增大了。

那时有路Uoolu就来为我们科孔一下，亚洲地区和欧美北欧国家，反之亦然是¥100万的商品房子，我究竟须要预备啥按揭呢？

01

亚洲地区：最高30%按揭

先而言说亚洲地区。

目前亚洲地区的绝大部分城市，通常最高按揭款为订金的30%，余下的70%能银行贷款。通常我们决定买回商品房后先会交一小部分的订金，然后签定合约交按揭。

100万的商品房子，最高按揭款是30万，通常订金能抵付按揭，发完合约后，买房人就能去银行签定银行贷款协定，要到收楼后，地产商还会缴交一小部分的房产税和修理基金，因此抢到商品房子的前述占地面积可能只有80-85%。

02

马来西亚：20-30%按揭

马来西亚的不动产消费市场在近一两年的飞速发展下已经极具成形的象征意义，除宅地以外，消费市场上也会有一小部分的宅地转卖。

首都曼谷均价目前在2.8-3万人民币之间，那么100万的总价完全能在两个不错的地段购入一套一居室或者studio户型，在一些新兴商业区域或者地铁规划沿线，不动产价格可能更低，总价100万人民币能购入更大户型的不动产。

还必须要提及的一点是，以马来西亚、菲律宾为首的许多北欧国家的不动产消费市场都是没有公摊占地面积的，也是说，买回40平的公寓，那么抢到也是40平。

如果买回的是宅地，那么按揭款大概是在20-30%左右，也是说，100万的商品房子，须要预备20-30万人民币的按揭，余下定金在2-3年后收楼之前付清。对投资宅地项目而言，资金阻力一下子就增大了不少，不少投资者也会利用杠杆和资本增值赚取收益。

而如果买回的是宅地，按揭比例大致不变，定金通常在6-12个月内付清，按照项目和地产商而有所不同。

03

菲律宾：低至10%按揭

菲律宾作为不动产投资的热土，除其连年资本的稳固增值和不俗的租金收益表现外，其退款方式也不得不提。

菲律宾不动产最大的优势之一是其低按揭的特点，按揭比例10-20%左右，很多宅地项目连这笔按揭款甚至都能分期付款按月支付。

菲律宾首都马尼拉目前不动产均价在2.5-2.7万/平左右，100万左右人民币完全能在Makati或者Taguig买回一套小户型公寓，一些新兴商业区域甚至能买回两套有余。

我们以新兴商业区域、大型企业聚集的Alabang为例，有路线上的anuva就在alabang区域，总价只须要41万人民币，先支付10%按揭，再按照42个月（视情况而定）分期付款支付10%房款，剩余的80%房款2022年收楼时支付就能。

也是说，前期只须要拿出10%左右的按揭，4万多人民币，然后每月月供800多人民币就能了！能说丝毫没有资金周转的阻力，甚至能用手中闲置的资金做更多的不动产投资。也难怪菲律宾消费市场会如此受到青睐。

04

日本：成交10%按揭但不支持银行贷款

日本不动产消费市场相对泰国和菲律宾而言有很大不同，整体已经进入了成交时代，相对东南亚地区消费市场买回宅地低按揭投入的模式而言有些不同。

以有路日本的优墅系列为例，总价在123-226万左右，按揭10%，也是12-22万人民币，余下房款须要在1个月内或者装修完毕（3-6个月）后付清。

而对银行贷款条件也有限制，虽然日本利率很低，但是银行贷款的前提条件是投资者须得以个人名义或成立公司在日本缴纳税费，因此银行贷款额度也有一定限制，如果额度太低银行方面不会接受。

所以，对绝大部分想要投资日本不动产的投资者而言，以来能预备好充足的资金进行投资，而来如果资金有限，也能优先选择小物件或者公寓项目，从十几万人民币到四、五十万人民币不等。

可其实从另一方面来看，虽然说投资日本不动产在对资金周转有一定门槛，但是也由于日本普遍的成交消费市场，伴随着强大完善的租赁体系，出租，是绝对不用愁的。

除绝大部分的公寓单厢自带租约不说，如有路优墅系列一样的一户建还能作为民宿出租，且收益相当可观。目前来看，日本不动产长租收益约为5-6%，民宿短租收益甚至能达到10%甚至更高。如果想要做两个躺赚的房东，月月收租，那么日本不动产绝对是不错的优先选择。

总体来说，100万人民币买房，亚洲地区最高30万人民币的按揭，余下部分能银行贷款，而且银行贷款时间越久越好，每月还月供，更加适合刚需人群。

而如果作为不动产投资来说，马来西亚、菲律宾、日本也许更加吸引人。从不动产的基本面来说，都是永久产权、无公摊占地面积，性价比来说甩了亚洲地区一大段。按揭比例在10-30%不等，马来西亚、菲律宾退款方式好、资金周转阻力小，日本出租有保障，收益可观，稳定现金流。投资者到底怎么选，就要从其他方面结合自身需求了。

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