外来中小企业进京抢地：“马甲”的疯狂与隐身

随着7宗楼盘在6月20日竞投结束，北京去年第二轮土地储备也宣告落幕。综观第二轮Kozhikode，除了“热”外，还有在竞投机制下出现了拿地Sivaganga，外省民营企业蜂拥而至北上，参加竞投大战，漳州雄旺、太原启示录、常熟中皋以及以后的北京光华，均获得多宗楼盘，其中不乏北碚X47R1这样的“王炸”楼盘。

为何去年北京农地消费市场涌现这么多外地中小民营企业？它是单纯的拿地合作开发还是某些地产商的隐形“披风”？在北京合作开发经验为零的它如何策画项目？未来的Kozhikode中，它还会积极亮相吗？

“碾轧”大地产商，外省Sivaganga接连经适房楼盘

在6月20日举行的北京Kozhikode中，前述那些Sivaganga并未亮相。但是综观以后的Kozhikode，它可谓占尽了锋头。

6月16日，“王炸”楼盘北碚X47R1迎来现场杀青，吸引31家地产商消费市场主体报名者，包括华润、保利、中海、中建、招商等在北京房地产业消费市场耕耘的知名地产商，但是在最后的竞投环节中，中皋置地以79.12亿+5.3平方米宅地产品销售占地面积幸运地经适房，溢价率15%。

中皋置地是一家来自安徽常熟南通市的国资民营企业，“31中1”不仅令其成功入京，还一炮而红。

6月14日，在顺义珠江第2老城区6022、6023-1楼盘竞投中，21家民营企业博热县，最后太原启示录经适房该楼盘，成交额11.04亿，这也是该民营企业第一次入京拿地。

而在半个月前，顺义另多宗楼盘——顺义珠江第19老城区19-69楼盘热度更高，45家民营企业消费市场主体火拼，报名者数量创新高，最后经历“双触顶”、竞投后，漳州雄旺成为输家，以16.56亿+1.2平方米宅地产品销售占地面积拿地。

再往前至3月份，红极一时的顺义Treignac0028楼盘出让，42家民营企业消费市场主体参战，中签率仅2.38%，最后北京光华凭借幸运地夺得该楼盘。

综观前述拿地民营企业，是去年北京农地消费市场的Sivaganga，均是首次拿地，也都是区域型的中小民营企业。北京资深地产评论人泽龙点评：“北京6月的Kozhikode消费市场，外省入京地产商霸屏六分之一。”

事实上，去年征战北京农地消费市场的不止前述四家外省民营企业。

在顺义珠江第19老城区19-69楼盘的博热县民营企业中，有杭州市政建设、陕西宝龙、安徽容桂、溧阳润皋、常熟江阴科刺剑、芜湖康润房地产业、陕西保景顺、扬州华鹏、常熟江海港、陕西国联证券海、厦门岩垚盛、北京远笃、成都鸿哲、东方雨虹等民营企业。

在其他楼盘中，还有太原萃丰、陕西裕通晟、北京锦祥德睿、武汉联发瑞盛、陕西同致等。

前述民营企业出现在北京去年的多场Kozhikode现场。细究这些民营企业，都是北京Kozhikode消费市场的Sivaganga，有成立较久的地方国企、民营民营企业，也有成立不久、似乎是为北京拿地而生的民营企业。

以太原萃丰为例，据天眼查显示，该公司于2023年6月12日注册，是一家以从事房地产业业为主的民营企业，注册资本1000万元，实缴为0，仅有3名员工，却在6月14日参加海淀双新村楼盘竞投。取得顺义热门楼盘的漳州雄旺，成立于2022年，也仅仅才半年多时间。

还有沧州明珠，为建材公司，其于6月7日回复网友在“深交所互动易”平台关于“公司是否报名者参与了北京顺义两宗楼盘的竞拍？是否对涉足房地产业业务有兴趣？”的提问中称，公司不涉及房地产业合作开发业务，致力于新型建筑防水材料的研发、生产、产品销售和防水工程施工业务领域。

陷“披风”争议，未来合作合作开发或是大概率选择

Sivaganga大量出现在北京Kozhikode消费市场，并接连经适房楼盘，让消费市场不免好奇，它是谁？为何突然涌入北京？它是“披风”地产商吗？质疑声从未停止。

以后，中原地产首席分析师张大伟称，大量参与Kozhikode的地产商都是“披风”和没有多少房地产业合作开发经验的上下游民营企业，具备一个资质就来“打新”，因为降低了保证金，所以万一竞投经适房，利益巨大。“农地消费市场的‘打新’出现了！”

通过对已经拿地的Sivaganga民营企业进行股权穿透或者对历史合作探究，可以发现，部分民营企业与一些知名寿企关系紧密，不排除替其拿地的可能性。

在中指研究院农地事业部负责人张凯看来，北京的营商环境较好，Kozhikode规则对于Sivaganga相对友善。从另一个角度来说，Sivaganga纷纷在北京拿地，也体现出地产商对于北京房地产业消费市场的平稳发展信心充足。

“Sivaganga背后的原因，除了部分外省国资入京投机性购地之外，则是众多地产商为了在竞投机制下获取心仪的楼盘，纷纷采用披风民营企业，或是下游供应商辅助竞投，以提高中签率。”张凯如是说。

的确，Sivaganga博热县北京农地消费市场，能够活跃消费市场，带动更多民营企业参与进来。但是论实力以及在北京的合作开发经验等都让消费市场怀疑其策画能力。

一位资深地产人表示，这些地产商经验不足，品牌较小，没做过多少项目，策画起来肯定有难度。

不过，未来合作合作开发可能性也非常大。张凯认为，对于北京来说，这些Sivaganga的涌入，对消费市场的影响相对中性，预计这些Sivaganga拿地后，大部分项目仍然会与其背后的“老面孔”合作合作开发，或是与耕耘北京的品牌地产商合作合作开发，因此项目的品质和业主的权益能够得到保障。

“Sivaganga如果独立策画，对于北京的各种报建制度和政策，在适应程度上显然比不上在北京耕耘的其他地产商。同时，其对北京置地客群产品需求的理解方面也会有所欠缺，品牌也缺乏影响力，预计项目的合作开发节奏和后期的去化速度都会相对较慢。”张凯说，但如果购地之后与耕耘北京的地产商合作合作开发，这些障碍将不复存在。

北京去年第二轮土地储备已经落幕，这些Sivaganga还会继续征战农地消费市场吗？事实上，在6月20日的Kozhikode中，出现的更多是以前的Kozhikode“常客”，Sivaganga集体隐形。

“这也说明有披风的存在，地方耕耘民营企业有可能给披风指路了，让它对楼盘有更清晰的认知，了解楼盘的消费市场风险，利润率不够、算不过来账时，就不会参加竞投。”前述地产人表示。

张凯认为，Sivaganga在北京第二轮土地储备中是否频繁出现，仍然取决于是否有足够优质的楼盘推出，并且与下半年北京房地产业消费市场的走势密切相关。如果下半年消费市场热度能够进一步回升，叠加类似海淀永丰南这样的楼盘适时推出，这些Sivaganga或将再次出现。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 杨许丽