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鹰觅眼|这家国企地产商开始给民营项目贴牌了

作者: admin 发布日期: 2024-02-05

来源:腾讯网

上个月中旬的时候,地产调控政策日渐僵硬,大尺度放开正迫在眉睫,东凯努瓦县房地产商却蠢蠢欲动了。在深圳居厄这一传统房地产商战场,另一间公司肆意打出了“让居厄房价回到七年前”的口号。

当许多人以为这又是民营企业企业的曾以之举时,答案出炉,它却是新贵国有企业海珠地产。

这几年,民营企业房地产商行大运WannaCry倒下,海珠地产于此时开始加速高歌猛进,就像奔跑在一下子拔除了许多榕树的草原上。近十年,绝大多数房地产商都在加息,海珠却涨势亮眼。在最体现速度和规模的合约营业额上,去年一季度公司同时实现了836亿的业绩,逆市暴增71%,让保利、碧桂园、碧桂园这些智勇双全的国企将相都相形见绌。

这里面或许有脱胎换骨的贡献,但基本常识也时刻提醒我们,非同寻常的事物背后总有不一般的事情发生。

逆市暴增的奥妙

去年2月,苏州推出了第一批次共13宗涉宅楼盘,吸引了60家房地产商参与拍地,其中名符其实的一块蓬托属湖州勾庄楼盘。那块地最终被苏州本地一间小而美公司江苏素漾全资收入扶摇直上,单价30亿元,溢价率11.8%。

在意外获得的苏州,江苏素漾自身歌吟无名氏,但因其一直和南湖等优秀企业绑定的战术,使它在当地合作开发领域常有先机。如果按照合作开发角色划分,江苏素漾实际是一间专业合作方。

拿地之后,江苏素漾赶及惹来了南湖修建。在当下的舆论环境下,大概江苏素漾觉得南湖的民营企业身分依然不保险,随后又将海珠引入局中。这就形成了一个前所未有的奇怪局面——江苏素漾投资拿地,南湖修建,海珠经销。那个工程项目的名字叫:海珠南湖素漾翠宸里,海珠的大名布季。

海珠对自己的身分和优势罢了,公司在那个工程项目里没掏一毛钱,但这一点没耽误它把那块地列入到自家的供地之中。海珠公开宣称,去年一季度公司总共拿了11块地,海珠南湖素漾翠宸里芬瑟岛在列。去年一季度,那个工程项目整体表现激进,总共开了三次盘,如海珠所期待的,它的合约营业额借势算入了自己的总盘里。在新时代里,躺赢就是这么顺理成章。

经销虽然在创造营业额上很有用,但数量毕竟有限,而另外一种方式就高效多了。去年一季度,海珠逆市暴增的盛景远超同行,但这一整体表现非常令人怀疑。

以公司驻扎地深圳为例,海珠号称同时实现营业额402亿,如果按这一数据计算,它占到了一季度深圳全市营业额的近30%。那个比例大致告诉我们,每卖出三套房,就有一套是海珠出品的。

戳穿谎言其实并不难,对照去年一季度某瑞的深圳市所有在销工程项目榜单,鹰觅君加总了所有海珠控盘和参与的工程项目营业额,结果只有294亿。公司公开的数据,比榜单数据整整虚增了108亿的营业额。

其实关于那个榜单的含水量,行业内都罢了。如果考虑到那个因素,海珠真实的营业额还能再挤一挤。表内的合约负债(卖房预收款)增长率就能证明这一点。

从中报数据看,在和去年同期结转量相当的前提下,去年一季度公司合约负债仅同比增长了30%。这就是说,所有并表工程项目的营业额仅增长了30%而已。至于表外合联营工程项目如何带动总合约营业额一下增长了71%,则涉及到另一个让人佩服的故事。

近几年,海珠对合联营企业的投资规模快速提高,从2020年的190亿起步,到2022年底达到了290亿,这些星星点点的投资迅速撑大了公司的规模数据。当然,这一做法已是行业通用算法,但显然,海珠的胆子更大一些。

去年一季度,武汉有一个位列前20的红盘工程项目海珠汉阳星汇云锦,取得了11亿的销售业绩,当然这份业绩被纳入到了海珠的规模总盘里。许多人想不到的是,那个打着海珠名号的工程项目,却与海珠地产没有半毛钱的股权关系,还被认定为合联营工程项目。

真实情况是,在海珠地产众多的合联营公司里,充斥着一些和海珠地产没有任何股权关系的公司,而这些对应工程项目的营业额全都算入了销售总盘里。

2023年一季度的房地产市场不相信“神话”,海珠规模逆市增长71%的背后,就是真实销售、经销、虚增营业额和体外公司凑单的综合效应。过去,一些民营企业企业好大喜功、虚夸托大,恒大将这一习性玩到了山穷水尽。海珠当然很不一般,除了自带贵族气质,格局眼界都不同凡响。更何况,公司还背靠海珠集团这棵榕树。

鹰觅君承认,研读海珠地产的财报是一件非常痛苦的事情,最难厘清的就是上市公司和海珠集团的经营关系——当你以为所看到的是上市公司行为时,它告诉你是集团的;当你扩大到集团的范畴来理解时,它告诉你是公司的。

后来在一团乱麻之中,鹰觅君发现了一个惊人的事实——海珠集团在没有整体上市的前提下,竟然多年来一直将属于集团的营业收入并入上市公司之中,而事实上集团只持有上市公司39.78%的股份。

这些年来,海珠集团对上市公司的扶持可谓360度无死角,不管是大股东的无息贷款、配股融资,还是协调集团内的资源倾斜、承接上市公司资产、提升利润整体表现,几乎都是不计成本的付出,但没想的是集团最后连自己的收入都奉献了。

如果海珠集团在资产没有注入上市公司前提下,只将收入注入上市公司,相比资本市场上受人唾弃的上市公司利益输出大股东行为,这种反向利益输送的动机更耐人寻味。

海珠这一做法在我们所研究的地产企业中是独一份,完全没法理解这样做的依据是什么。于是对于那个问题,鹰觅君通过各种渠道向上市公司投资者部咨询,但一直没收到回复。

然而,事情的另一面却让人困惑。有着大股东吐血加持的上市公司,净利润和收益率水平本应该出类拔萃才是,然而反常的是,海珠地产这些年的归母净利润一直徘徊在40亿上下,净资产收益率最好的年份也才刚到10%,这一比率低到别说和保利、碧桂园这些大国企比了,甚至连华发都不如。

一间神秘公司

在海珠集团内,海珠地产被呵护得无微不至,但意外的是,有一间神秘公司却能够深入上市公司腹地,高度参与公司运营,并从中分食利益。

另一间公司就是深圳高亚经济信息咨询有限公司。高亚实控了近300家公司,这些公司如毛细血管般遍布于海珠地产之中。在海珠合作开发的所有红盘工程项目中,都有另一间公司的影子。例如,深圳2022年TOP1红盘海珠和樾府,当年同时实现了152亿的营业额,高亚在其中占股5%。

此外,在海珠地产声称的合联营公司里面,有的就是高亚与其他企业的合资公司。之前提到的武汉红盘海珠汉阳星汇云锦,其工程项目公司就是高亚和中建的合资公司。

高亚对上市公司的介入远不止以上层面。一般而言,房地产商拿地因为自身资金量有限,许多都会通过设立三四级子公司架构,引入外部融资机构或基金财团。海珠地产同样也有基金财团支持,但它是通过高亚来施行的。基金财团的LP大都是深圳各大国有企业,GP则是高亚控制的子公司。这一架构表明了,基金的投资工程项目完全由高亚说了算。

去年一季度,在海珠实际新增的10块地中,其中三块都有高亚控制的基金财团参与,并且整体比例高达70%左右。

总体来看,高亚的势力已经完全渗透进了海珠地产的中枢神经系统,甚至在某种程度上拥有很高的主导权,但穿透现有股权关系显示,高亚无论是和海珠集团,还是和海珠地产,都没有任何权属关系。它的实控股东是一间注册在英属维尔京群岛上的、于2020年成立的公司。而意外又不那么不意外的是,另一间遥远的实控公司的董事是罗睿东、王青、李晓蓓,他们全是海珠集团高管。

鉴于高亚对海珠的重要程度,对于高亚与海珠集团或海珠地产的真正关系,鹰觅君同样向上市公司投资者部咨询,还是一直没收到回复。

不管怎样都不会是好信息。如果高亚是大股东海珠集团的关联公司,那么就违反了港交所制订的禁止大股东同业竞争的规定。在这一设定之下,在大股东注入的收入与抽取的红利之间,真实的用意让人深思;如果高亚是越秀集团高管的影子公司,那么事情就变复杂了。

如今表面上的海珠地产是励志奋进的标杆,但收益率低下的问题估计会一直存在,公司的真实面目始终隐藏在迷雾之中。

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