大利好落地，地产股普涨！证监会启动不动产私募投资基金试点 专家：为盘活房地产存量资产等注入新的资金来源每日经济新闻2023-02-21 16:49每日经济新闻2023-02-21 16:49

我国证监会的一篇重大利空最新消息，让金融股迎普跌。

本周一（2月21日）开售后，金融股普遍下跌，其中A股我国建设银行肖怀礼跌停，H股祥生控股公司下跌超过20%。

就在昨日（2月20日），我国证监会官方网站正式发布最新消息称，日前开启了房产私募公募基金股份投资公募基金工作方案，房产私募公募基金股份投资公募基金的股份投资覆盖范围主要包括某一定居综合楼（主要包括增量商品房、廉租房廉租房、消费市场化出租廉租房）、商业性经营综合楼、基础建设项目等。

翌日，我国投资顾问股份投资公募基金行业联合会正式发布了《房产私募公募基金股份投资公募基金试点工作登记提示（全面实施）》（以下全称《提示》）及草拟说明，更加详细地说明了本次房产私募公募基金股份投资公募基金工作方案。

竖研究所企业研究副总裁刘水本周一在接受《每星期我国经济新闻报道》记者QQ专访时表示，“房产私募公募基金股份投资公募基金的股份投资范围扩大到地产投资领域，丰富了私募公募基金公募基金类型，将为地产投资的股份投资者及拥有者提供更快的项目投资辅助工具，有利于推动地产投资业动态平衡。”

来源：我国证监会官方网站

“转化成捷伊资金需求”

据我国证监会官方网站，本次工作方案是我国证监会全面落实全党和中华人民共和国国务院有关“推动地产投资业动态平衡和身心健康发展”重大决策布署，完善资本消费市场机能，推动地产投资消费市场存量资产增量，支持私募公募基金公募基金行业充分发挥服务虚拟我国经济机能的重要措施。

据估计，截至2022年初，我国投资顾问股份投资公募基金行业联合会续存私募公募基金股份地产投资公募基金838只，续存体量4043亿元，续存私募公募基金股份基础建设公募基金1424只，续存体量1.21多亿元，主要瞄向地产投资、城市交通基础建设、仓储仓储配送、建筑工程开发与建设等。但房产私募公募基金股份投资公募基金的股份投资覆盖范围、股份投资方式、资产收益特征等与传统股份股份投资还是存在存在较大差异的。

本次公布的《房产私募公募基金股份投资公募基金试点工作登记提示（全面实施）》共二十一条，遵循试点工作先行、稳妥推进原则，明确房产股份投资覆盖范围及试点工作管理人要求，从公募基金募集、股份投资、运作、信息披露等方面进行规范。《提示》将从2023年3月1日起施行。

《提示》明确了试点工作原则、房产股份投资覆盖范围、管理人要求，新增产品类型。

对于试点工作先行，参与试点工作管理人可按提示要求开展房产股份投资业务，不参与试点工作的管理人原有业务模式及登记登记不受影响，可按照联合会现行自律规则，开展廉租房廉租房、地产投资、基础建设等股份股份投资业务。

《提示》明确了房产股份投资覆盖范围。包含瞄向某一定居综合楼、商业性经营综合楼和基础设施项目等。认定体量的股份投资项目应为住宅地产（普通住宅、公寓、廉租房廉租房、消费市场化改革出租廉租房）、商业性经营综合楼（写字楼、商场、酒店等）、基础建设项目（高速铁路、公路、机场、港口、仓储配送仓储工程、城市轨道城市交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础建设，5G 基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础建设建设项目）。

来源：我国投资顾问股份投资公募基金行业联合会官方网站

所谓增量商品房，是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的增量商品房项目，主要包括普通住宅、公寓等。

《提示》还明确了管理人试点工作要求。为充分发挥试点工作作用，体现头部管理人示范效应，从管理人实缴资本、房产股份投资管理体量及经验、专业人员、主要出资人及实际控制人背景等方面提出要求。符合要求的管理人可在开展公募基金募集管理活动前向联合会报送相关材料，依照规定进行产品登记。

此外，参与工作方案的私募公募基金股份股份投资公募基金管理人须股份结构稳定、公司治理完善，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为地产投资开发企业及其关联方，具有房产股份投资管理经验和房产股份投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

试点工作公募基金产品的股份投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构股份投资者为主。有自然人股份投资者的，自然人股份投资者合计出资金额不得超过公募基金实缴金额的20%，公募基金股份投资方式也将有一定限制。房产私募公募基金股份投资公募基金首轮实缴募集资金体量不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外股份投资者以QFLP方式股份投资房产私募公募基金股份投资公募基金。

根据《提示》，为区别试点工作房产公募基金和原基础建设及地产投资公募基金类型，遵照试点工作提示设立的公募基金产品类型选择为“房产私募公募基金股份投资公募基金”，并采取差异化的监管政策。

易居研究所研究副总裁严跃进昨日通过QQ向《每星期我国经济新闻报道》记者分析认为，“此举为存量资产地产投资增量资产等转化成了捷伊资金需求，在中基协《房产私募公募基金股份投资公募基金试点工作登记提示（全面实施）》中明确，增量商品房是指已取得五证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的增量商品房项目。这里有一部分就涉及目前房企的保交楼项目。”

金融股迎普跌

受房产私募公募基金股份投资公募基金试点工作开启最新消息影响，本周一A股和H股地产投资板块开售拉升。截至收盘，A股方面，我国建设银行肖怀礼跌停，深振业A涨超8%，中洲控股公司、深深房A、南山控股公司、天地源均涨超4%，其他金融股也大多出现下跌。

2月21日A股部分金融股涨幅情况 来源：东方财富

H股方面，中祥生控股公司集团下跌23.61%，上坤地产、亿达我国、上海证大等9只金融股涨幅均超6%，天誉置业、禹洲集团、中梁控股公司、建发国际集团等9只金融股涨幅均超4%，时代我国控股公司、万科海外、我国金茂等15只金融股涨幅均超3%。

2月21日H股部分金融股涨幅情况 来源：东方财富

事实上，早在2022年11月28日，我国证监会便正式发布了优化调整房企股份融资“5项措施”，其竖出，开展房产私募公募基金股份投资公募基金试点工作，允许符合条件的私募公募基金股份公募基金管理人设立房产私募公募基金股份投资公募基金，引入机构资金，股份投资增量住宅地产、地产投资、基础建设。

刘水表示，“本次房产私募公募基金股份投资公募基金试点工作将有利于房企改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。对于房企来说，引进房产私募公募基金股份投资，属于股份融资，能改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期身心健康发展。”

对股份投资机构和居民而言，刘水认为，“为社会股份投资机构及居民增加了捷伊股份投资渠道。房产私募公募基金股份投资公募基金在境外成熟消费市场已发展成为一个重要的股份投资品类，是一些养老公募基金、慈善公募基金的重要配置方向，也为高净值人群提供捷伊股份投资渠道，将有利于减少商品廉租房领域的股份投资投机活动。”

“此类私募公募基金公募基金参与后续房企保交楼、地产投资资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置充分发挥了积极的作用，即获得了捷伊资金支持。”严跃进表示。

每星期我国经济新闻报道