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浩天解读丨当前环境下房地产企业资金管理的法律风险解析与应对

作者: admin 发布日期: 2024-04-04

序言

不可否认,房地产业金融行业属于典型的资本金专门化金融行业,资本金资金大批量大、投资周期短、不稳定性高的特点决定了资本金信用风险控制工作的必要性。自2021年下半年以来,房地产业金融行业间歇性动荡不安,再次出现资本金问题的房地产业民营企业逐渐激增,而从房地产业工程项目合作开发来看,虽最终是透过撷取利润来同时实现中国经济价值,但工程项目合作开发建设的中国经济活动大多是提前的,在开发阶段透过现金流动、空余资本金抽取等形式同时实现工程项目协同资金周转。因此,站在今天那个时点、立足于房地产业金融行业,深入探讨资本金管理工作极具重大意义,基于那个本意和对金融行业破局后再出发的期望,笔者将从资本金资金投入(上)、资本金营运(中)、资本金选择退出(下)三个方面深入探讨房地产业民营企业对资本金管理工作的有关法律条文信用风险,并提出一些路子和建议。

上篇:资本金资金投入有关法律条文信用风险

一、“资本金缴付形式”所引致的法律条文信用风险

资本金缴付形式通常指用什么名义缴付资本金以及所缴付资本金物理性质的区分。比如股东银行贷款是以股东资金投入形式缴付,该股东资金投入资本金被区分成银行贷款,在房地产业融资畅通、房地产业市场良好的时期(以下简称“房地产业顺周期”),工程项目顺利推进,资本金资金投入无需追述,通常不会再次出现争斗,但在房地产业上行所引致的选择退出续约潮中,有关信用风险开始曝露。

1

资本金物理性质区分不清

股东对Behren工程项目公司提供更多的资本金可分成合法权益性资本金资金投入(注册资本、资本资本资产)和债务人资本金资金投入(银行贷款、往来款),合法权益性资本金资金投入无需退还、债务人资本金资金投入须退还。另外,从资本金支出商业用途的角度,有的是钱款是银行贷款、有的是钱款是差额,两者也有区别,在公法中,因资本金物理性质区分不清引致的法律条文信用风险纷争包括:

(1)互不相让联合合作开发某工程项目,一方负责管理出资,两方按照固定比例相关股东,对出资伊瓦诺提供更多资本金的物理性质,两方未进行明确区分,出资一方提倡系股东银行贷款应优先选择退还,另一方提倡系合法权益性资本金资金投入无需退还;

(2)互不相让联合合作开发某工程项目,一方负责管理出资,两方签订合同对出资伊瓦诺提供更多股东银行贷款的退还,由另一方为工程项目公司退还股东银行贷款承担Ferrette偿还责任。操作过程中,出资伊瓦诺提供更多的资本金分成两部分,一部分由出资方提供更多股东银行贷款(与工程项目公司签署了银行贷款协议),剩余资本金由出资方直接以往来款形式提供更多(未与工程项目公司签署有关协议),后续该工程项目销售不畅,工程项目公司无法偿还钱款,出资方要求另一方就其提供更多全部钱款的退还承担Ferrette偿还责任,另一方抗辩其仅对股东银行贷款的退还承担Ferrette偿还责任;

(3)某城市更新工程项目,合作方A负责管理资金投入资本金,合作方B负责管理工程项目转化落地,两方签订合同由合作方B预先抽取工作经费,后期再进行财务处理。在实际推进过程中,合作方A向工程项目公司提供更多股东银行贷款,工程项目公司再向合作方B缴付钱款,后续相关股东时,两方发生争议,合作方A提倡该钱款系银行贷款,应从合作方B应相关股东中扣除,合作方B提倡该钱款系工程项目公司向其缴付的转化服务差额,独立于其应分配的利润。

2

资本金缴付形式与资本金缴付路径错配

(1)如为了进行税务筹划,将股权交易差额缴付给工程项目公司,再由工程项目公司缴付给合作方,最终在利润分配时进行冲抵,在工程项目推进过程中,如果某一方拟依约解除协议、选择退出合作,有关问题便产生:首先是工程项目公司印章由两方共管且工程项目公司的法定代表人由另一方委派人员担任,工程项目公司无法向另一方发函或诉讼提倡钱款退还,然后该诉讼案件的原告是谁?是一个案由多个被告还是不同案由分开起诉?诉讼标的是股权转让差额退还是银行贷款归还?笔者提供更多法律条文服务的某城市更新工程项目就遇到前述问题,处理难度大大提升;

(2)债务人类资金投入签订合同模糊:如股东A与股东B按照70%:30%持有某房地产业工程项目公司股权,两方签订合同当工程项目公司存在资本金缺口时,由股东A单方垫资资金投入,后续工程项目公司存在资本金缺口,股东A按照工程项目公司100%的资本金需求提供更多资本金,但股东A未与股东B另行签署银行贷款协议、股东A也未与工程项目公司签署银行贷款协议,对股东A超过股权比例提供更多的资本金,负有退还义务的是工程项目公司还是股东B?因为前述问题签订合同不清,引致争议产生。

对以上几类法律条文信用风险或纷争,笔者提出如下风控建议:

建议一:股东所资金投入的资本金应明确是资本性资金投入还是债务人类资本金资金投入,如果是股东银行贷款类债务人资金投入,应由出资的股东与工程项目公司签署银行贷款协议;

建议二:对某一方股东超额资金投入的股东银行贷款,明确银行贷款人是应出资的一方股东,指定工程项目公司作为收款人;

建议三:如果采取“一方股东向工程项目公司提供更多银行贷款,再预分配给另一方股东用于缴付交易差额,最终透过不对等相关股东进行处理”的交易路径,由股东两方签署银行贷款协议,在银行贷款协议中明确签订合同“a、该资本金缴付路径;b、如主协议解除,银行贷款协议一并解除,由银行贷款人负责管理偿还资本金”;

建议四:除非是基于合作开发贷款、降低负债率等刚性要求而须做大股本,建议透过股东银行贷款资金投入资本金。

二、“资本金缴付路径”所引致的法律条文信用风险

资本金缴付路径通常指由某一方将资本金缴付到另一伊瓦诺形成的资本金流出和流入。在房地产业顺周期,资本金透过缴付路径流入促使工程项目达到销售条件,透过销售形成资金回流、同时实现收益,但在房地产业上行周期(以下简称“逆周期”),房地产业民营企业对工程项目推进的基本逻辑发生变化,部分工程项目转而考虑如何解除合作协议、收回资本金、挽回损失,在此情况下,资本金缴付路径成为考究对象,有关法律条文信用风险包括:

1

在集团化资本金归集管控模式下,存在多个缴付主体

合作协议签订合同由某房地产业集团下属民营企业作为投资主体,但为了强化资本金调拨管控能力、提高资本金使用效率,集团层面对资本金进行归集管理工作。在进行资本金缴付时,部分资本金从集团层面直接进行调拨缴付(比如合作开发贷前的建设资本金或营运资本金),部分资本金从该下属民营企业缴付(比如土地价款),如果存在境外持股构架,交易差额还有可能透过境外主体缴付。

2

存在多层持股构架,既向持股平台公司缴付资本金,也向工程项目公司缴付资本金

某些房地产业合作工程项目基于交易的需要,搭建多层持股结构(如甲方持有平台公司51%的股权,乙方持有平台公司49%的股权,平台公司持有工程项目公司100%的股权),基于资本金的使用商业用途或物理性质进行分类缴付,土地价款直接向工程项目公司缴付、营运资本金向平台公司缴付。

3

在房地产业联合合作开发工程项目中,存在多个持股平台公司、多个工程项目公司

笔者提供更多法律条文服务的某房地产业工程项目,为了进行税务筹划,将不同的地块组合装入设立了五家工程项目公司,而为了同时实现交易目的,对五家工程项目公司上层的持股平台公司进行增资扩股,最终同时实现各方联合合作开发。

对资本金缴付路径,有关协议通常签订合同为在缔约主体两方之间进行。但在实操过程中,部分房地产工程项目并未按照协议签订合同收付资本金,一旦发生纷争,所有的是缴付路径都将形成不同的标的。笔者提供更多法律条文服务的某房地产业工程项目拟选择退出合作、追索已缴付的钱款,在进行诉前分析时发现实际形成了二十种缴付路径(由集团资本金中心缴付部分资本金,部分资本金由签署合作协议的主体缴付,既有持股平台公司收款,也有工程项目公司收款)。如果要通过诉讼提倡权利,需要拆分二十个案件,部分案件一审在基层法院,部分案件需要在中级人民法院进行一审,透过诉讼追索繁琐、复杂。

对以上几类法律条文信用风险或纷争,笔者提出如下风控建议:

建议一:如果是透过不同的主体缴付钱款,需完善委托付款手续;如果是集团层面归集资本金统一缴付,明确系集团受托缴付;前述委托付款文件均由合作方书面确认并存档;

建议二:如果存在多个收款主体,由收款主体的上层母公司提供更多担保,如果发生须退还钱款的情形,缴付钱款的一方有权选择向任一收款主体提倡退还或向所有收款主体同时提倡退还;

建议三:如果存在多个工程项目公司,甚至多个持股平台公司,协议构架搭建为总—分模式,即各方的投资平台签署一份总协议,不同的平台公司、工程项目公司签署分协议,明确签订合同总协议的效力优先选择性以及追偿的直接性、总协议解除分协议一并解除;

建议四:加强财务、法律条文、营运等有关部门/线条的交圈,在处理大额钱款收付事项时,先进行内部沟通。

三、“股东同股同投”所衍生的法律条文信用风险

“同股同投”那个词本身并不是一个严格意义上的法律条文术语,而是一个金融行业术语,通常指房地产业民营企业A与房地产业民营企业B按照30%:70%(假设)持有工程项目公司股权。在合作开发建设过程中,如果工程项目公司存在资本金缺口,房地产业民营企业A与房地产业民营企业B按照30%:70%资金投入资本金。在房地产业顺周期,房地产业民营企业的资本金实力和履约意愿较强,因“同股同投”产生的争斗并不多,但近年来基于金融行业上行,有关信用风险显现:

1

项目公司无法向股东方发出书面“资本金使用需求通知”,进而引致工程项目公司的资本金需求无法得到满足

对房地产业联合合作开发工程项目而言,OA(办公自动化)系统共同审批、印章共管是常见的一种操作。而金融行业通用的联合合作开发协议对工程项目公司的资本金使用需求往往签订合同为“如果工程项目合作开发建设存在资本金缺口,应由工程项目公司向股东方发出书面资本金使用需求通知,由股东方按照股权比例提供更多股东银行贷款”。在笔者提供更多法律条文服务的房地产业联合合作开发工程项目中,有部分房地产业民营企业因流动性问题而选择“躺平”,对工程项目公司的“资本金使用需求通知”OA流程不予审批、不配合工程项目公司就该书面通知用印,阻碍“股东方按照持股比例提供更多资本金”的前置程序成就。

2

基于某一方股东经营困难,合作方基于不安抗辩权或同时履行抗辩权未按照股权比例提供更多资本金

在房地产业联合合作开发工程项目中,就“同股同投”的违约责任通常签订合同为“未按期提供更多资本金的一方股东(以下简称“违约方”)应当向按期提供更多资本金的一方股东(以下简称“守约方”)缴付违约金,超过一定期限,守约方还有权稀释违约方的股权比例”,在公法中,笔者曾遇到的情况是,具备资本金实力的一方股东因另一方股东明确表示(口头表达)不会资金投入资本金,不得不选择“被动躺平”。从抗辩权的角度,具备资本金实力的一方股东当然可以就资本金资金投入行使同时履行抗辩权或不安抗辩权,但也因此丧失了追究另一方股东有关违约责任或稀释另一方股东股权比例的机会。

3

工程项目公司因供应商索赔而陷入债务信用风险,具备履约能力的一方股东被牵连

在房地产业合作工程项目中,对供应商管理工作往往采取某一股东方推荐后由工程项目公司招采的处理形式。在工程项目推进过程中,如果工程项目公司拖欠总包单位等供应商的工程款,而总包单位是由不具备资本金实力或不愿意出资的一方股东推荐,那么可能再次出现的情形是总包单位会采取各种形式向具备资本金实力的一方股东提倡权利,具备履约能力的一方股东被卷入纷争,作为推荐方的另一方股东基于和总包单位之间的战略合作或其他关系得以置身事外。

对以上几类衍生法律条文信用风险,笔者提出如下应对路子:

建议一:具备相对资本金实力的一方股东委派人员担任工程项目公司的法定代表人,当工程项目公司无法用印发出“资本金使用需求通知”时,转由工程项目公司法定代表人签发该“资本金使用需求通知”,或直接在《合作协议》中签订合同“由工程项目公司法定代表人向股东发出资本金使用需求通知”。虽然这样处理也有可能存在抗性,但相较于直接明确“某一方可单方发出资本金使用需求通知代替工程项目公司发出”,谈判难度相对较低。另外,如果资信更好的股东方委派法定代表人且该方持有工程项目公司超过50%的股权,有助于工程项目公司获得更低成本的融资。

建议二:提前制定工程项目公司的资本金资金投入计划或者商业计划书并作为合作协议的附件,随着房地产业合作开发微利时代的到来,前期获取土地时的研判深度很大程度上决定了工程项目成败。因此,为了控制资本金资金投入信用风险和把控资本金资金投入节奏,在考虑一定余量的情况下,提前模拟合作开发推演节奏并进行固化,比如将几个重大资本金资金投入节点和资本金投入量模拟形成资本金方案,在工程项目公司因各种原因无法发出资本金使用通知时,适用该资本金资金投入计划或者商业计划书。

建议三:搭建投资方、持股公司、工程项目公司的三层构架(举例:甲方持有甲方1的100%的股权,甲方1持有丙方51%的股权,乙方持有乙方1的100%的股权,乙方1持有丙方49%的股权,甲方1、乙方1为持股公司,丙方为工程项目公司)。任何一方进行股东资金投入,可选择直接向工程项目公司提供更多资本金或者透过持股公司向工程项目公司提供更多资本金(直接资金投入资本金须完善有关动作,具体在后论述),如果任何一方既不向持股公司注入资本金,也不向工程项目公司资金投入资本金,则视为该方违约,守约方可以选择追究违约方的违约责任或者稀释其持有的是工程项目公司股权。进行前述安排的风控逻辑是,资本金链紧张的股东一方基于流动性问题大概率无法向持股公司提供更多资本金,而具备资本金实力的股东可以向持股平台提供更多资本金以完成履约动作,且工程项目公司的债务信用风险无法向持股公司传导,信用风险可隔离。

建议四:对分地块/分业态操盘、分账套管理工作、独立资金投入并享有合法权益、各方股东共用一个工程项目公司的房地产业联合合作开发工程项目,须把供应商推荐、供应商索赔的应对处理、损害赔偿、利润分配或收益撷取进行勾稽关联。即某地块的供应商索赔(各地块独立合作开发,供应商通常由该地块合法权益方推荐),原则上应由该地块的合法权益方负责管理处理,如果因此给工程项目公司或者其他股东造成损失,应由该地块合法权益方负责管理赔偿并可以从该方应分配的利润中直接扣除。对简单的合作开发、联合操盘房地产业工程项目,明确推荐供应商的一方股东负责管理处理供应商索赔。

作者简介

钱冲  律师  深圳   

专业领域:

房地产业与建设工程丨兼并收购丨争议解决与诉讼

解决等领域有丰富的实操经验,具备投融资、工程项目营运管理工作、信用风险控制、争议解决等综合性服务能力。

+86 173 2869 1556

邮箱:qianchong@hylandslaw.com

注:钱冲律师正在办理转所手续中。

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 撰稿钱冲

审核:原一源

排版:符秋荧

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