雄安新区取消商品住房预售，业内：当前期房销售仍为绝对主流模式

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9月20日最新消息，据雄安新区廉廉租房信息中心，雄安新区中止货品廉廉租房预购，推行宅地产品销售，实现“所见即所得、收楼即交证”。这一最新消息引起消费市场轩然大波。

现房产品销售已推行近二十年，而这些年关于“中止预购制”的讨论也一直在持续。近几年来，涉及“宅地产品销售”的表达意见及金融约沃尔更加频繁。

竖研究所消费市场研究总监陈伶俐指出，相比于预购制，宅地产品销售更合乎德国大众对货品房产品销售的期许，2021年年来上海、杭州、芜湖、西安、苏州等数处大力推进试点组织工作宅地产品销售。

数处在卖地时也增设了“宅地产品销售”相关明确要求。

据竖研究所统计，2022年—2023年7月上海推出的住宅工业用地中，超七成新盘增设了竞宅地产品销售占地面积环节，政府推动宅地产品销售意向较强。不过，实际成交量中涉宅地产品销售的新盘较少，2021年试点组织工作年来仅成交量近20宗，房企拿地总体较为谨慎。

7月，深圳部份卖地新盘竞投条件也有所变化，“竞万方保廉租房”改为“竞宅地产品销售占地面积”，宅地产品销售试点组织工作进程不断大力推进。

此外，今年年来，从中央到地方多次提到“宅地产品销售”，全国廉廉租房和建设局组织工作会明确提出“有条件的可以进行宅地产品销售”；河南省廉廉租房和建设局组织工作会议明确“以济南、开封为试点组织工作，不断创新预购制度改革和宅地产品销售”；此后芜湖、济南陆续明确提出在部份区域试点组织工作宅地产品销售。

在陈伶俐看来，“宅地所见即所得更合乎买房人置地意向，但从消费市场来看，由于贷款天数及产品销售周期的推迟，宅地工程项目总体挤占民营企业自有资本金天数变长，成本提高，这就使得消费市场上宅地产品销售新盘的价格一般高于同类型现房产品销售的工程项目。”

金融行业对“宅地产品销售”的参与度较高，一个重要原因还在于，这将对房地产合作开发民营企业甚或30年所形成的高资本金周转商业模式带来挑战。

一般来说，从拿地到房屋交货，需要2—3年天数，而土地费、建兴支出数十亿数千万上百亿，中止货品廉廉租房预购对民营企业的投资收益明确要求很高。陈伶俐认为，宅地产品销售商业模式下，房地产合作开发民营企业的高资本金周转商业模式停滞不前，宅地产品销售有助于降低合作开发民营企业的资本金资金成本，

与此同时，民营企业资本金来源增加后，拿博纳县合作开发频率下降，陈伶俐表示，宅地产品销售商业模式短期内会增加消费市场商品住宅供应量，一定程度上也会导致金融行业发展减速，但与此同时也将促使民营企业回归产品，进一步加速金融行业自由竞争，促进金融行业更高质量发展。

此外，宅地产品销售商业模式对民营企业的风险控制能力也较高，2—3年的合作开发建设期内，消费市场可能发生较大变化，若工程项目建成后产品销售不及预期，前期投入资本金回收及偿还贷款将面临巨大压力，“这也将倒逼民营企业更加尊重消费市场供求规律，审慎拿地，科学决策。”

在其看来，宅地产品销售利于保障新盘工程项目品质，对工程项目工程质量明确提出了更高的明确要求，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交货、烂尾等风险；与此同时也更加考验民营企业的产品力，高产品力、强品牌力的民营企业未来发展机遇或将更大。

“未来预购制度改革或将成为新发展商业模式的重要内容，但当前现房产品销售仍是我国货品房产品销售的绝对主流商业模式，在金融配套政策到位以及解决部份核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行宅地产品销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部份工程项目进行试点组织工作或者在部份地区小范围落地执行的方式大力推进。”陈伶俐如是说。