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租赁合同纠纷中,可以要求减免租金的法定理由有哪些?

作者: admin 发布日期: 2024-05-26

一、可以要求减免租金的法定理由

(一)不可抗力

根据《民法典》第一百八十条第二款的规定,不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。

不可抗力的法律效果:

1.因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任

根据《民法典》第一百八十条第一款的规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

在租赁合同纠纷中,在遭遇不可抗力,完全不能履行民事义务时,可以主张免除租金,或者要求不承担迟延支付租金的违约责任。

2.因不可抗力致使不能实现合同目的时,可以解除合同

根据《民法典》第五百六十三条第一款(一)项的规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同.

在租赁合同纠纷中,在遭遇不可抗力,确实无法实现合同目的时,可以提出解除合同,达到“及时止损”的目的。这是一种“釜底抽薪”的彻底做法,需要谨慎适用。但在少数情况下,及时解除合同,可以避免合同当事方损失扩大的不利情形——比如,不可抗力消除后,我方仍有付款义务等。

3.遭到不可抗力,但尚未达到“不能实现合同目的”的严重程度,可以适用“情势变更”原则,与对方重新协商,或者请求法院或仲裁机构变更合同。

虽然遭到了不可抗力,但尚未达到合同目的无法实现的严重程度,部分合同条款依然是可以履行的,此时可以基于公平原则,依据情势变更的规定,要求对方协商变更,或诉至法院(或仲裁机构),诉求变更合同的约定——降低或免除相关租金或违约责任等。

关于不可抗力及情势变更,我国法律规定在《民法典》实施前后,存在较大变化:

在《民法典》颁布前,“不可抗力”与“情势变更”是相互排斥的,其中“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)”(注:即俗称的《合同法解释二》)第二十六条还明确将“不可抗力”排除在“情势变更”的原因之外。

在《民法典》颁布后,“不可抗力”与“情势变更”是可以并存的,也即,不可抗力可以成为情势变更的原因之一。因为与过去的规定相比,《民法典》在第五百三十三条,对“情势变更”进行规定时,删除了“非不可抗力造成”的表述——也即,情势变更不再排除不可抗力,因为实践中两者确实经常同时出现。

4.因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但前提是已经及时通知对方且有证据证明(注:要尽量减少对方的损失,且要保留证据),且不能是迟延履行后遭遇的不可抗力(注:不能是没有因果关系的不可抗力)。

《民法典》第五百九十条,规定了以下情形:

(1)当事人遭遇不可抗力,不能履行合同的,根据不可抗力的影响,可以部分或者全部免除责任;

(2)当事人遭遇不可抗力,不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明——即,当事人的免责是有前提条件的,要设法通知对方,让对方减少损失,而且要保留相关证据;

(3)当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任——即,可以免责的不可抗力,应当是有“因果关系”的不可抗力。如果本身已经违约,之后才发生不可抗力的,两者显然无关,对于已经违约的行为,不能以后续发生的不可抗力要求免责。

(二)情势变更

根据《民法典》第五百三十三条的规定,情势变更,是指“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”的情形。

情势变更的适用条件:

(1)合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化;

(2)继续履行合同对于当事人一方明显不公平;

(3)受不利影响的当事人可以要求适用“情势变更”原则——与对方重新协商,或者请求法院或仲裁机构变更或解除合同。

情势变更的法律效果:

(1)当事人可以与对方重新协商(变更或解除合同);

(2)当事人可以请求法院或仲裁机构变更或解除合同。

因此,在租赁合同签订后,如果由于某些原因,比如当地施工(如,因地铁施工,导致人流大量减少)、疫情防控(如,因疫情防控,导致场地使用时间减少、甚至在一定时期内无法使用租赁场所)、政策限制(如,因相关政策,相关课外培训受到限制)……等原因,导致继续按原条款履行租赁合同时,对承租人一方明显不公平的(比如租金过高,经营收入无法支付该约定的租金,或者支付后会遭到较大损失),此时,受不利影响的承租人,有权要求出租人协商变更或解除合同,或者在协商不成的情况下,请求法院(或仲裁机构)变更或解除合同。

二、相关法规及政策

虽然疫情已经消失,但疫情期间发布的法规及政策,还是有一定参考意义的。对于一些疫情期间发生,目前仍在诉讼时效内(或者存在诉讼时效中断等情形)的租赁合同纠纷,也可以继续适用这些法规及政策。

对于与疫情无关的租赁合同纠纷,可以适用前述《民法典》的规定。

(一)相关法规

1.《民法典》

《民法典》第一百八十条:不可抗力的定义及法律效果。

《民法典》第五百三十三条:情势变更的条件及法律效果(注:不可抗力可以成为情势变更的条件)。

《民法典》第五百六十三条第一款(一)项:遭遇不可抗力,且不能实现合同目的时,可以要求解除合同。

《民法典》第五百九十条:遭遇不可抗力时可以主张免责(或部分免责),但前提条件是通知对方、保留证据、有因果关系。

2.疫情相关

(1)最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》

三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件,除当事人另有约定外,在适用法律时,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小,按照以下规则处理:

(一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的,应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务,当事人主张其尽到及时通知义务的,应当承担相应举证责任。

(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后,当事人仍然主张部分或者全部免除责任的,人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。

(2)最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》

一、关于合同案件的审理

……

5.承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。

6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

参考判例:

广东省深圳市中级人民法院二审民事判决书,(2021)粤03民终14569号

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷,双方合同内容真实合法有效,当事人应当恪守履行。根据xx公司上诉事实与理由本院对二审争议焦点分析如下:

一、关于L公司是否享有合同解除权并不予返还租赁保证金。L公司上诉主张,X酒家拖欠租金构成违约且情形达到合同约定的解除及没收租赁保证金的条件。本院认为,没收租赁保证金是租赁合同关于承租人迟延履行支付租金义务应承担违约责任的一项约定。由于租赁房产系经营餐饮行业,在2020年2月至4月期间必然受到新冠疫情的影响,参考《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条的规定,即“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”对于X酒家支付租金的履行期限不宜过于严苛,L公司以迟延履行为由解除合同并主张没收租赁保证金,理由不成立,本院不予支持。

二、关于留存物品补偿款。基于上述认定L公司行使解除权理由不成立,本案并非承租人违约导致合同解除。因L公司通知解除后新星公司亦同意搬离,应视为双方就合同解除达成一致意见,此时L公司应当充分配合X酒家搬离存放在租赁物业内的全部可移动物品。但从双方沟通过程看,L公司其间确有阻碍行为,导致双方最终未能完成物品清点及交接,以至于诉讼中无法客观查明X酒家留存物品的价值,L公司对此存在过错。一审期间,L公司在开庭时称不清楚该公司现使用的家私家电是否为X酒家留存,经一审法院释明也未能提交该公司购买上述物品的相关凭证,在此情形下一审对补偿金额予以酌定,并无明显不合理之处,本院予以维持。

三、关于租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定,“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”由于涉案租赁场所的位置属于同栋经营的L酒店物业中的二层、四层,在酒店受疫情影响停止营业的2020年2月6日至3月7日期间,根据X酒家的餐饮经营形式,其租赁物业的使用价值基本无法实现。因此,针对L公司诉请的2020年2月至4月15日期间租金,一审酌定整体按照50%的标准计算,符合公平原则,本院亦予以维持。

(二)相关政策

疫情期间,部分地区发布了相关政策,以北京、上海、深圳地区为例:

1.北京地区

(1)《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》

(文号:京政办20207号)

一、减轻中小微企业负担

……

2.减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2月份房租;承租用于办公用房的,给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业,由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体,优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。(责任单位:市国资委、市财政局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、市科委、市委宣传部、市文化和旅游局、市广播电视局、市体育局、中关村管委会、市文资中心、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

(2)《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》

(文号:京政办发202015号)

一、延长租金减免政策实施时限

符合首都城市战略定位、不在疏解整治范围内且经营困难的中小微企业、个体工商户,承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2020年3月和4月房租;承租用于办公用房的,2020年3月和4月给予租金50%的减免。对承租其他经营用房的,鼓励业主(房东)2020年3月和4月为租户减免租金,具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租其房屋的中小微企业减免租金的企业,由市、区政府给予一定资金补贴。鼓励特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体将房租减免时间同步延长至4月。承租京内市及区属国有企业房产从事办学活动的民办幼儿园,依照防疫规定延期开学且不裁员、少裁员的,参照中小微企业房租减免政策执行。受疫情影响严重且在京注册的餐饮、便利店、美容美发、家政4类生活性服务业企业以分公司形式设立的连锁直营门店,分公司或门店符合本条规定享受房租减免的中小微企业相关条件要求且承担房租费用的,参照中小微企业房租减免政策执行。鼓励在京中央企业参照上述房租减免政策执行。(责任单位:各区政府、北京经济技术开发区管委会、市国资委、市财政局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、市科委、市委宣传部、市文化和旅游局、市广电局、市体育局、市教委、市商务局、中关村管委会、市文资中心)

(3)《关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》

文号:京国资发20225号

二、减免要求

2022年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋,根据房屋租赁合同约定的租金标准减免2022年6个月租金;其他地区减免3个月租金。减免工作应在上半年基本完成;本《通知》发布后新增中高风险地区需要补充减免至6个月的,自列为中高风险地区起2个月内完成。承租方2022年内实际租期不满一年的,根据实际租期按比例享受减免。租赁合同已涉及免租期等特殊情形的,由租赁双方协商约定。

2.上海地区

《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(三)(2022年版)》

发布日期、实施日期:2022年4月10日

问题5

商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

答:承租国有房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的,应予支持。

承租非国有房屋用于经营,因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解;协商调解不成,符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的,可结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的,可视情予以支持。

法律规范:

《中华人民共和国民法典》

第五百三十三条详见问题2

《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》

二、减轻各类企业负担

………

(七)减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户,2022年免除3个月租金,2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的,再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的,转租人不享受本次减免政策,相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上,为实体经营的承租户适当减免租金,政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的,在考核中根据实际情况予以认可。

3.深圳地区

(1)《深圳市人民政府办公厅关于进一步做好疫情防控期间民办幼儿园等民办教育机构帮扶工作的通知》

发布日期、实施日期:2020年6月22日

一、减轻办学场地租金负担

对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的民办教育机构,延长免除办学场地租金的时间,在已免租2个月的基础上,将免租时间延长3个月。积极鼓励倡导央企、社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照此做法减免校(园)舍和培训场地租金或允许延期、分期缴租。

(2)《深圳市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮助市场主体纾困解难若干措施》

发布日期、实施日期:2022年3月24日

6.减免房屋租金。制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户承租市、区政府以及市属、区属独资、全资、绝对控股国有企业的房屋,免除3个月租金、再减半收取3个月租金。因减免租金影响国有企事业单位业绩的,在考核中根据实际情况予以认可。驻深央企、其他省市驻深国有企业按照国家有关政策,参照深圳市有关标准执行。市属、区属国有相对控股企业根据实际情况参照执行。鼓励市属、区属国有参股企业和社区股份合作公司参照国有企业做法减免房屋租金,市、区在有关政策中予以适当支持。鼓励写字楼、商场、商业综合体、专业园区等非国有物业业主与租户共克时艰,协商免租、减租、缓租,市、区根据实际予以适当支持。(办理方式:免申即享,责任单位:市国资委、市财政局、市住房建设局、各区政府)

……

七、民办幼儿园纾困扶持措施

25.实施民办幼儿园补助。对普惠性幼儿园及保教费备案标准不超过所在区(含新区、深汕特别合作区)普惠性幼儿园最高限价标准的其他民办幼儿园,按照每班每月最高4500元的标准补助,共补助3个月,用于疫情期间教职工基本工资支出。(办理方式:免申即享,责任单位:市教育局、各区政府)

26.减轻办学场地租金负担。民办幼儿园承租市、区政府以及市属、区属独资、全资、绝对控股国有企业的房屋,免除3个月租金。积极鼓励倡导驻深央企、其他省市驻深国有企业、社区股份合作公司、非国有企业、个人业主减免或缓收园舍租金。(办理方式:免申即享,责任单位:市国资委、市财政局、市住房建设局、各区政府)

(3)《深圳市财政局关于做好政府物业租金减免应对新冠疫情帮助市场主体纾困解难的通知》

文号:深财资20228号

发布日期、实施日期:2022年3月30日

一、减免范围

(一)市本级行政事业单位若存在对外出租政府物业,用于制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户生产经营的,应积极主动与承租方联系,按我市有关纾困政策免除3个月租金、再减半收取3个月租金。

(二)市本级行政事业单位若存在对外出租政府物业,用于民办幼儿园办学的,应积极主动与承租方联系,按我市有关纾困政策免除3个月租金。

二、减免对象

承租方为制造业小微企业、服务业小微企业、个体工商户和民办幼儿园的,为本次租金减免对象。

关于制造业、服务业行业分类标准,可参考国家统计局发布的《国民经济行业分类》进行确认(原则上第三产业都视为服务业)。

关于小微企业界定范围,可参考国家工信部发布的《关于印发中小企业划型标准规定的通知》(工信部联企业2011300号)或市场监管总局网站的“小微企业名录查询”模块或依税务部门认定。

关于民办幼儿园以我市教育、市场监管或税务等部门认定为准。

注:本文观点仅供参考,任何案件均具有法律风险,操作不当可能导致相关诉求无法获得支持,读者请勿简单模仿。

作者:黄维升律师,深圳执业律师。

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