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中国房地产企业会倒多少?这是日本当年的答案

作者: admin 发布日期: 2024-06-04

资产泡沫之中,没有输家。

文丨华资冠绝一时 王 键

1987 年1月13日,四名韩国人挥动着短刀,随身携带自造步枪,冲进三井房产副社长吉田次郎的家里,将这位67岁的老人家和他的丈夫当即劫持。

这四位愤慨的青年人对着吉田次郎高声吼叫,示威三井的商业强权,嘲弄旁人自私自利,宣称正是他们这些名望社会阶层的行为,让平凡人的生活水深火热。

尽管这三个人隶属韩国极右社团,但在当时的韩国,即使是忠贞社会公众中,社会对立也已经在所难免,刮起1亿人的蕨盲,将要进入最后的疯癫关键时刻。

这一年,韩国房地产业全国总营业额首次冲破30亿美元左右。在沿袭了前一两年的高增长后,韩国房地产业行业全盘将刹车倒下了底,3年后的1990年,又再次冲破40万亿元再创历史新高。

这是个前所未闻的位数,在韩国历史上未曾出现。

▲韩国80年代资产泡沫时期大量大资金涌入股市和房价

在“土地神话故事”被Ensisheim的资产泡沫时代,人们不再相信能人,不懈努力变得僵硬无意义,炒家一夜之间累积起来的庞氏,是谨守的白领社会阶层这辈子都无法撼动的。

当一个产业变成奏乐老套、争相鼓动、山兰快约的格斗游戏时,它到底能持续多久?它会带来什么样的危害?

【王国收缩】

如果说30年前的资产泡沫格斗游戏,是韩国全民疯狂的产物,那么,三井房产、三菱地所、三井房产等财团巨头,无疑便是其中的超级玩家。

进入80年代,随着经济腾飞,韩国迎来了著名的“平成景气”时代。

城市工商业的繁荣使人口聚集,韩国的城镇化率因此提升到75%,房地产业市场也因此进入了新阶段,城市再生、旅游度假、海外收缩成为这个年代的注脚,也成为那段疯狂岁月的主战场。

▲1955年左右的东京丸之内

在一干同行中,三菱地所可谓妥妥的“富二代”,它拥有一笔核心资产——在东京丸之内地区,拥有继承得来的大片土储。这里是东京的绝对核心。

1985-1991年期间,韩国6大城市平均地价上涨超200%,其中又以东京都涨幅最大。在此期间,三菱地所依靠对东京核心区的二次开发,拥有了大量商业写字楼,凭借稳定且高额的租金回报,顺利成为“东京大地主”,虽然营业额不及其他房企,收益率却无人能敌。

而论及营业额,全韩国冠军当属三井房产,早在1876年,三井就开设了韩国第一家私人银行“三井银行”,同时创立三井物产,在此基础上,三井财阀逐渐做大做强。依靠背后庞大的财团力量,三井房产从资产泡沫开始前的70年代,始终稳坐销冠宝座。

从1960年开始,三井房产就在东京、大阪、神户、札幌、横滨等一线城市广建楼宇,写字楼、住宅等均有涉及。到了80年代,三井房产已经成长为行业排名第一的综合性房企,是当之无愧的“老大哥”。

1981年,首个商业项目“啦啦宝都东京湾”开业;1983年,东京迪士尼开业;同年,位于夏威夷的Halekulani酒店开业;三年后,又收购美国埃克森大厦……借着韩国经济发展的飓风,三井房产一路摧城拔寨,斩获无数。

▲三井房产建于1980年的“太阳城”

同属财团性质的巨头房企三井房产,虽然起步稍晚,但势头丝毫不弱。70年代起,三井房产在全韩国范围内大规模收购土地,涉及东京、大阪、新宿、川崎等众多一二线城市,写字楼和住宅是其主要建造类型,租赁和销售构成其两大收入来源。

当然,也正是因为三井房产在70-80年代的疯狂收缩,使得它成为人们关注的焦点,沦为发泄的对象,进而才有了文章开头吉田次郎私宅被袭击的一幕。

不过,这起事件并没有阻止三井房产全球收缩的步伐。就在袭击发生后半年,1987年6月,三井房产以约5亿美元的价格收购纽约第五大道666号;次年又将版图延伸至澳大利亚;一年后,再次收购洛杉矶世纪城JW万豪酒店,并直接参与管理。

韩国房企的海外收缩之路,在1989年达到顶峰。当年10月,三菱地所以8.46亿美元拿下美国洛克菲勒集团51%股权,成为洛克菲勒中心大楼实际控制人,随后完成100%股权收购,成为韩国海外战略的经典案例。

在这个全球财富和权力象征的世界中心,韩国人体会到了立于云端,称雄世界的野心。三菱地所一时间风光无两,该收购案也被称为经济版“珍珠港事件”。

然而就在三菱地所收购洛克菲勒中心前5个月,韩国央行刚刚宣布将维持了2年多的超低利率从2.5%上调至3.25%。那只看得见的手,正准备拧紧资金的阀门。

但一片喧嚣中,没有人能看得清,也没有人愿意去看清。

【大厦倾颓】

风起于青萍之末。

1985年9月22日,美日德法英五国签订《广场协议》,日元从此进入上升通道。第二年起,为了对冲出口贸易的影响,韩国在国内实施宽松政策,一年多的时间连续5次下调利率,使得基准利率跌至历史低点2.5%。

大量大资金脱实向虚,涌入股市和房价,“买地买房永远不亏”的理念深入人心。社会对立、社会阶层断裂、产业空心等问题愈演愈烈,如何破解这些难题成为韩国政府的头等大事。

在此情形下,1989年12月,强硬的三重野康上任韩国银行行长,他宣称,“白领社会阶层不懈努力这辈子也买不起房子的社会是不正确的。”于是决定主动出击,将资产泡沫戳破。

在随后1年多的时间里,韩国央行连续4次加息,将基准利率提升至历史高点6%。与此同时,1990年又开始对房地产业融资进行总量控制,市场流动性被瞬间收紧,土地价格由升转降。

▲80年代韩国主流住宅户型

1989年底,韩国股市冲上历史性的38915高点后开始掉头向下,到次年1月份,股市总市值跌去70%。紧接着,楼价也上演大跳水,进入长达16年的下滑通道。

为了将资产泡沫全盘清除干净,韩国政府选择继续加码。1992年又施行新的地价税,人们持有房产的成本骤然增大,导致无数企业和民众雪上加霜,大量不动产沦为“负动产”。

一时间,恐慌情绪在社会上蔓延,踩踏层出不穷。

与其他国家不同的是,韩国房地产业市场从诞生之初就属于“散装”形态,在80年代末最兴盛的时期,韩国全国共有20多万家注册房企,其中超半数房企属于资本不足500万日元的小企业,3/4属于资本不足1000万日元的中小企业,资本10亿日元以上仅有200多家,约占0.1%。

当暴风雨来临,最先倒霉且受伤最深的就是占绝对多数的中小企业。数据显示,仅1991-1992两年时间,韩国有2323家房企集中破产,平均每天倒闭3家。这种势头,一直持续到1995年。

此外,像Nanatomi、Maruko、Royal 建设等总资产1000万日元以上的中大房企也陷入破产危机。至于那些在资产泡沫时代建设的旅游度假项目,例如宫崎县的喜凯亚度假区、长崎县的豪斯滕堡主题公园等,都在资产泡沫破裂后的10年内宣告破产。

▲1989年东京银座5丁目鸠居堂,当年该地价格为1.1亿日元/平米,单价折合97万美元,斩获吉尼斯世界纪录全球最高地价

与之形成对比的是,那些绝对的头部房企,虽然也经历了伤痛,但却依靠背后的财团力量和数十年的累积成功穿越资产泡沫,不曾倒下。

但这代价,非比寻常。

三菱地所买下洛克菲勒中心之后,高租金预期落空,加上国内形势恶化,持续亏损到1996年,后因无法偿还贷款,不得已又将洛克菲勒中心以3.08亿美元的价格(含8亿美元债务)卖出。整笔交易中,三菱地所损失超10亿美元,堪称“史诗级”大溃败。

另一个巨头三井房产的日子也不好过,自从1996年开始,三井房产就陷入长达4年的亏损中,不得不转向战略收缩,通过发展代建、管理、租赁业务维持企业运转,并通过轻资产模式减少债务风险。

2000年,三井房产忍痛割肉,出售其运营了将近半个世纪的Oriental Land股权,而Oriental Land正是东京迪士尼的运营方。这笔交易使三井房产回笼304亿日元资金,虽然解了燃眉之急,但每股价格仅为IPO时的60%。

▲由三井房产开发的“东京中城”2007年开业,是其后资产泡沫时期的代表作

与三井房产类似,三井房产也经历了长达4年的亏损,期间通过出售海外资产、降低库存比例、发展经纪业务等措施熬过至暗关键时刻。随后又分阶段提出中期管理计划,将代建、经纪、租赁等业务作为不同时期重点。

不过,房地产业行业的危机还不足以概括韩国全社会的劫难。数据显示,1993年,韩国房产破产企业负债总额已高达3亿美元左右。仅当年一年,就有20多家银行宣告产生1100亿美元坏账,其中1/3与房地产业有关。紧接着,大量丑闻曝光,信用危机出现,企业倒闭潮轮番出现。

韩国,如同一辆失控的高速列车,在冲顶云霄之后,随即开始向深渊坠落。带着无数人毕生的心血,满载着以“兆”为单位的金钱,一头扎进漫漫长夜,宿命般地陷入“失去的20年”。

失业、破产、离婚、自杀……无数韩国家庭的生活就此瓦解,浓浓的阴影笼罩在这个国家的上空,久久不曾散去。

【废墟重整】

痛定思痛,从政府到企业,再到民间,90年代的韩国开始在疗伤中寻找新的出路。

1995年,三井房产在大阪的奥特莱斯购物城落成,这是韩国首家奥特莱斯综合体,但因为仍处于资产泡沫破裂的低谷中,全国经济一片低迷,偌大的商业中心苦苦招不到商。无奈之下,三井房产只好转向工厂直接进货。

意外的是,这个被迫的举动让三井房产得以拿到大批“高性价比”商品,开辟出了一条“折扣卖货”的全新模式。大阪奥特莱斯一炮而红,往后25年,三井奥特莱斯购物城又在全国范围内攻城略地,成为新的利润增长点。

商业运营上的成功还只是一方面,更重要的是,房地产业证券化的诞生直接改变了整个行业。

▲2001年,三井房产发起的韩国首个REITs在东京证券交易所上市

2000年,韩国对《投资信托及投资法人相关法律》的修改,使得房地产业能够成为信托投资的对象。一年后,三井房产便推出韩国第一支写字楼REITs,在东京证券交易所上市。与此同时,三菱地产、三井房产等巨头也先后发起自家REITs产品,韩国的房地产业证券化大门由此开启。

截至2021年,三井房产已成功发行4支REITs,在管资产规模达4.35亿美元左右。此外,三井房产的二手房经纪业务也已经连续35年位居东京第一,成为长期稳定的收益来源。

如今,转型成功的三井房产形成了多元化平衡发展的业务模式。其租赁、代建、管理等轻资产收入占比超六成,而地产开发与销售的收入占比降至3成以下,依然是当之无愧的行业领头羊。

与三井房产类似的是,三井房产在1998年启动了为期4年的业务重组计划,在不依靠土地投资的前提下,发展地产经纪业务,平衡各板块营收比重。2005年,三井房产又将增长点放在房地产业收费业务上,2016年以后则持续投资租赁事业。目前,三井房产的租赁业务收入占比已提升至40%以上,而传统的房产销售收入占比则降低至30%以内。

▲今天的东京丸之内依然是韩国经济与文化的象征,也是三菱地所的大本营

至于三菱地所,在经过海外收缩受挫、国内发展受限的打击后,被迫采取收缩策略,将业务核心重新回归到大本营——东京都。于2000年发起“再造丸之内”计划,通过对东京城市更新项目的二次开发,将大手町、丸内、有乐町地区联系起来,借着韩国经济的恢复和发展,坐享租金收益,继续当着“超级房东”。

此外,三菱地所也在轻资产的路上不断尝试。在2001年发行首支REITs后,公司也逐渐重视引入第三方资金支撑非资产业务。2005年后,又将“房地产业管理和服务业务”列为支柱业务,商业、酒店、物业、设计等业务共同构成其重要收入来源。

可以说,韩国房地产业行业的洗牌与重塑,贯穿了整个90年代,期间生死博弈、玩家交替,无数企业和民众的命运就此改变。

数据显示,到2003年,韩国房地产业企业中资本金少于200万日元的企业数量出现断崖式下降,从1991年的占比27.7%,直降至1.4%。

换句话说,韩国房地产业行业虽然始终保持零散状态,但行业集中度已经明显提升。最新统计表明,目前TOP 20房企的市场份额已经逼近60%。而在刚刚发布的2021年韩国房地产业企业排行榜上,三井房产、三菱地所、三井房产依然牢牢占据了前三甲的席位。

这些庞大的金融王国,穿越几十年甚至100年之后,依然屹立不倒。究其原因,除了有财团力量的强大支撑,自然也少不了对自身定位的认知刷新,以及对新时代、新模式、新挑战的接纳与融合。

【一地鸡毛】

在韩国新泻县最南端,有一个叫汤泽町的地方,这里是川端康成代表作《雪国》的故事发生地,也是韩国著名的滑雪度假胜地。

整个资产泡沫时期,汤泽町一共建造了15000套度假公寓,是当地常住人口的4倍,占全国度假公寓总量的1/5。那个时候,这里随便一套50多平米的公寓就能卖到2500万日元。

到了2017年左右,汤泽町大量公寓因欠费过多被法院强制拍卖。而所有的房产,无论豪华与否,竞拍底价均为1万日元,这个价格被称为“备忘价格”。

原因在于,算上拖欠的物业和维修费,房子的价格此时实际已经为负值,但拍卖又总不能卖家向买家付钱,因此法院只好统一标记为1万日元,意思是“不否定这个房产的存在”。

像这样的拍卖会,当地每个月就会举办一场。

回望韩国资产泡沫破裂后的30年,你会发现,从2009开始,韩国核心城市的房价稳步上涨,东京都房价涨幅约为30%,虽然幅度不高,但优质的资产属性和长期的租金回报,使得这里的房产依然是投资置业首选。

但与之前的不同之处在于,全韩国也只有东京、大阪、名古屋等核心都市圈的房价涨势较好,其他的二线地区则涨势偏弱。

至于在资产泡沫时代被过度开发的三四线地区,则根本谈不上涨价,甚至大多已经沦为“负动产”,继续拖累着无数人的生活,一辈接着一辈。

韩国房地产业的疯狂、崩盘与重建,证明了看似强大的现实,其实是可以轻易被颠覆的。透过过去看待未来,许多格斗游戏,其实并没有变。

当一个产业变成奏乐老套、争相鼓动、山兰快约的格斗游戏时,它到底能持续多长时间?它又会带来什么样的危害?

这两个问题,历史书中,到处都有正确标准答案。

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