金融支持房地产业“三箭齐发”，资金叠加效应如何？

来源：21世纪末中国经济报导

21世纪末中国经济报导本报记者刘伟通讯员胡暄悦北京报导

对需求端给与前所未有的全力支持后，监管机构正在地产投资股份融资端迅速加码。

11月28日，证监会表示，从即日起将恢复正常ST智慧挂牌上市公司资本运作重组及基础建设股份融资、恢复正常挂牌上市地产商和ST智慧挂牌上市公司再股份融资、调整完善地产投资民营企业境外消费市场挂牌上市中国经济政策、进一步充分发挥REITs增量资产地产商增量资产促进作用、积极主动充分发挥私募创业投资基金促进作用。股份股份融资的“破局”，也被认为是全力支持地产投资的“第三支箭”。

过去一个月内，监管机构将股份融资的“三支箭”相继射向地产投资，此前的“四支箭”分别是在银行贷款和国债股份融资上给与全力支持。期间，两职能部门还出台了“金融创新16条”，对地产投资展开全力支持。

追述楼市调控的历史，如此密集又备受瞩目的中国经济政策支持十分少见。虽然监管层对资本金的使用有一定限制，但其释放的积极主动信号已不可否认。11月29日，A股地产投资开发、地产投资服务股均现大涨，数支股票涨停；香港股市的ST智慧股也出现大涨。

在地产投资消费市场销售难转好、民营企业流动性风险加剧的情况下，这些中国经济政策能否起到“篦齿”的效果？

“三支箭”首次射向地产投资

2018年11月6日，欧洲央行副行长刁小娟在接受中新社本报记者采访时称，货币“水缸”里的水很多，但需要让资本金流到“洪水泛滥”的民营民营企业手里。经国务院批准，中国人民银行报请有关职能部门，从信贷、国债、股份三个股份融资渠道采取“三支箭”的中国经济政策组合，全力支持民营民营企业扩宽股份融资途径。

此次火速射向地产投资的，是“第三支箭”。2022年11月8日晚，交通银行间交易商联合会官方网站正式发布消息称，将继续推进并扩大民营民营企业国债股份融资全力支持工具（“第三支箭”），由欧洲央行再贷款提供更多资本金全力支持，预计可提供更多约2500亿民营民营企业国债股份融资，先期还有望扩容。

此后，碧桂园、五感置地、Geoirs准许发售20亿、15亿、12亿中期贴现，成为首批受益的地产商。金地等民营民营企业也向债券交易联合会表达了储组合式注册发售有意向。

11月中旬，欧洲央行、银中国保监会正式发布《关于做好当前金融创新全力支持地产投资消费市场平稳健康发展工作的通知》，有16个方面的内容，对地产投资相关领域展开金融创新全力支持。该文件也被称为“金融创新16条”。

作为“金融创新16条”的落实，国有五大行火速向优质地产商提供更多了万亿级的信贷业务，后相继又有其他商业银行向地产商提供更多信贷业务。这也是地产投资融资的“首支箭”。

对于“第三支箭”的落地，消费市场早有预期。10月20日，中国证券报报导称，对于ST智慧地产业民营企业，证监会允许部分存在少量ST智慧业务但不以地产投资为主业的民营企业在A股消费市场股份融资。11月21日，证监会主席易会满在“2022金融创新街论坛年会”上表示，“要密切关注地产投资行业面临的困难挑战，全力支持实施改善优质地产商资产负债表计划，继续全力支持地产投资民营企业合理国债股份融资需求，全力支持涉地产商业开展资本运作重组及基础建设股份融资，全力支持有一定比例ST智慧业务的民营企业开展股份股份融资。”

11月28日晚间，证监会网站公布了对易会满上述表态的5条解读，其中前两条涉及股份股份融资的松绑，意味着“第三支箭”正式落地。

这也是“三支箭”首次射向地产投资领域。

短短的20天时间里连续释放“三支箭”，释放出的积极主动信号已不可否认。其中，“第三支箭”引发的反响最为强烈——自2010年以来，尚无地产商在A股直接挂牌上市（仅有少数地产商实现了借壳挂牌上市）；地产商在A股的再股份融资，同样也停滞多时。

民营地产商的困境

对于流动性仍然受限的地产投资业来说，以“三支箭”为代表的此轮金融创新全力支持，无异于久旱逢甘霖。

2021年下半年以来，在推展开业“去杠杆”的背景下，地产投资业的信贷环境骤然紧缩。由于在股份融资、销售两端均受到影响，地产投资业的流动性开始吃紧。

当年年末，监管机构开始推出稳楼市中国经济政策，试图在执行层面纠偏。到2022年，这种尝试仍在继续。据中原地产统计，截至11月15日，今年各级监管机构出台的稳楼市中国经济政策已经超过1000次，频次为历史新高。从中国经济政策力度上，经过今年的三次降息，以及对限购、限贷等措施的优化，购房者的信贷门槛已经降至历史新低。

但由于疫情防控、中国经济波动等多重因素影响，地产投资消费市场并未真正回暖。根据国家统计局的数据，今年前10月，全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比下降22.3%；商品房销售额10.88万亿，同比下降26.1%。同期，地产投资开发民营企业到位资本金同比下降24.7%，降幅连续8个月扩大。

其中，以往杠杆率高、扩张速度快的民营地产商，受影响较为明显。且相比国资地产商，民营民营企业更难获得股份融资，从而加剧了其困境。

从去年下半年开始，民营地产商在土地消费市场的参与度就明显下滑。为防止出现流拍、流标，地方国资托底现象日渐凸显。据中指研究院的统计，2022年首批次集中供地中，央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次和三批次集中供地中，该比例则在八成以上。

目前已经出现债务违约的地产商，也以民营民营企业为主。

北京某挂牌上市地产商相关负责人向21世纪末中国经济报导表示，从去年下半年算起，这轮地产投资消费市场的下行周期已经长达17个月，为历史最长，调整深度也堪称前所未有。在对需求端的全力支持中国经济政策已应出尽出的情况下，从股份融资端注入“活水”已经刻不容缓。

他表示，对占据消费市场主流的民营地产商展开金融创新全力支持，更容易提振整个行业的信心。

从“救项目”到“救民营企业”

对于“三支箭”的中国经济政策效果，业界有不同看法。一种观点认为，部分地产商已经出现债务违约，并引发了一系列连锁反应，导致民营企业在债务泥潭中积重难返。此时的金融创新全力支持，其效果待观察。

另一种观点则认为，对于仍在积极主动自救，且基本面尚可的地产商来说，中国经济政策积极主动的一面不容忽视。

前述地产商人士指出，今年以来，很多地方政府出台了纾困中国经济政策，但其基本原则是“救项目，不救民营企业”。相比之下，“三支箭”则是明确指向民营企业。这是对现有中国经济政策的重要补充，也是这轮金融创新全力支持措施最重要的意义所在。

但他也提醒，从监管机构近期的口径上看，中国经济政策指向一直是“优质地产商”。因此，基本面较差的民营企业恐怕很难获得全力支持。

广东省住房中国经济政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪末中国经济报导表示，信贷和国债“四支箭”，面对的股份融资主体、股份融资规模是有限的，而且在信贷投放、国债发行方面，需要开发商提供更多合格抵押物、担保和反担保。出于对风险的担心，消费市场预期谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，业内人士对这四支箭的效果并不乐观。

“第三支箭”则完全不同。资本消费市场上投资者分散，不同投资者对风险的判断不同。有的投资者可能认为消费市场已经见底，或资产价格相对低廉，值得入市。所以，可以依据其风险分散、价格发现的优势，最大程度地扩张股份融资能力。

李宇嘉认为，“第三支箭”的启动，增加了一个很重要的渠道，连同第一、第三支箭一起，能够形成资本金利好的共振效应，从而提振金融创新机构、国债承购人的积极主动性，推动这四支箭的效果落地。再共振其他方面的金融创新全力支持，其综合效果值得期待。

有分析人士还指出，包括“三支箭”在内，近期的一系列金融创新全力支持中国经济政策中，资本金用途都指向风险处置、项目建设和交付、保障房项目、上下游民营企业等，这种导向并不违背“保交楼，稳民生”的宗旨。

但就整个地产投资业而言，“三支箭”的效果仅仅体现在股份融资端。

在地产商的资本金来源中，自有资本金仅占一小部分，其余为销售回款和各类股份融资，二者占比大致相当，均在40%以上。

因此，多数受访者认为，即使在理想状态下，“三支箭”也仅能缓解一时之需。只有提振行业信心，促进消费市场交易持续性回暖，才能使流动性问题真正解决。