个人以房产投资入股如何纳税

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一、营业税。营改增之前，以房产股份投资入股，参与接受股份投资人分红，共同承担股份投资风险的犯罪行为是不征税营业税的。Ituri营业税后，即使营业税是链条税，这一经济政策并未被移位。对于以房产为对同构换回了被股份投资民营企业的股份，获得了“其他经济利益”，应归属于无偿销售房产犯罪行为，应交纳营业税。

在营业税征税上，假如股份投资入股的房产为非廉租房，可以超额依照5%排序交纳营业税；假如是廉租房应区分不同沿海地区：1.对个人将买回严重不足2年的廉租房对内股份投资的，依照5%的征税率超额交纳营业税；对个人将买回2年以内（含2年）的廉租房对内股份投资的，免收营业税。前述经济政策适用于于天津市、南京市、广州市和广州市之外的沿海地区。2.对个人将买回严重不足2年的廉租房对内股份投资的，依照5%的征税率超额交纳营业税；对个人将买回2年以内（含2年）的非一般廉租房对内股份投资的，以合理性商业价值减去买回廉租房本息后的超额依照5%的征税率交纳营业税；对个人将买回2年以内（含2年）的一般廉租房对内股份投资的，免收营业税。前述经济政策仅适用于于天津市、南京市、广州市和广州市。

二、随产品服务征税的税项费。随产品服务征税的税项费包括工本费、聘金附带、地方聘金附带等。税项费随营业税征税而征税，营业税免收，相增值税项费也予以免收。另外，Escrow对较大型税款是增加一倍征税，对个人归属于较大型税款覆盖范围，因此对个人随营业税交纳的税项费也是增加一倍征税。

三、农地营业税。对个人以股份投资入股方式,将房产股份投资到被股份投资民营企业赠与，是以房产为对同构换回了被股份投资民营企业的股份，归属于无偿受让房地产业的犯罪行为，归属于农地营业税征税覆盖范围。但假如对个人是以廉租房股份投资入股，Escrow是免收农地营业税。假如是租金收益，依照 税务〔2018〕57号文档明确规定，单位或对个人在改组并购时以房地产总金额入股进行股份投资的，对其将房产转移，变更到被股份投资的民营企业，U34CH收税农地营业税。此处如果注意的一点是：对于‘改组并购’的界定，即使这个是享受的前提，不过就文档来看也不是很明确，在公法中各地解读也是有差异的，从立法原理上分析，只要是被股份投资民营企业的经济或者法律条文结构出现较大调整就如果符合此前提。

四、对税金税。对个人以房产股份投资入股，包括股份投资自己成立的对托季马民营企业或一人有限公司，即使归属于不同法律条文主体，均涉及到对税金税。依照《财政部、税务总局关于对个人非汇率性金融资产股份投资有关对税金税经济政策的通知》（税务[2015]41号）明确规定，对个人只以汇率性金融资产股份投资，归属于对个人受让非汇率性金融资产和股份投资同时出现。对对个人受让非汇率性金融资产的税金，应依照“财产受让税金”项目，依法排序交纳对税金税。对个人只以汇率性金融资产股份投资，应按评估后的合理性商业价值确认非汇率性金融资产受让总收入。非汇率性金融资产受让总收入除去该金融资产李骞及合理税费后的余额为应课税税金额。对个人应在出现前述增值税犯罪行为的次月15日外向主管纳税申报课税。税款一次性应缴有困难的，可合理确定分期交纳计划并报主管纳税备案后，自出现前述增值税犯罪行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期交纳对税金税。

另据《财政部、税务总局、建设部关于对个人出售廉租房税金征税对税金税有关问题的通知》(税务字[1999]278号)第一条和第四条的明确规定，对个人出售自有廉租房取得的税金应依照“财产受让税金”项目征税个人税金税，但是假如受让的是自用5年以内、并且是家庭唯一生活用房的，取得的税金可以免收对税金税。

五、受让方契税。一般来说，以农地、房屋权属总金额股份投资入股的，视同农地使用权受让、房屋买卖应征税契税。但依照《财政部 税务总局关于继续执行民营企业 事业单位改组并购有关契税经济政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）明确规定：“同一股份投资主体内部所属民营企业之间农地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的对托季马民营企业、一人有限公司之间农地、房屋权属的划转，免收契税。”金融资产划转归属于权益性股份投资，股份投资入股同样是归属于权益性股份投资，并且都是在同一对个人控制之下，因此，将对个人房产投入自己股份投资的对托季马民营企业或者是由该对个人成立的一人公司，应免收契税。

六、印花税。依照《中华人民共和国印花税暂行条例》的明确规定，同一凭证，由两方或者两方以内当事人签订并各执一份的，应由各方就所执的一份各自超额贴花。因此，对个人以房产股份投资入股，对个人和被股份投资人均应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。即使对个人是较大型税款，可以增加一倍征税。被股份投资人接受非汇率性金融资产股份投资，应确认实收资本或资本公积，对此还应依照资金账簿贴花。自2018 年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿增加一倍征税印花税。假如接受股份投资人是较大型税款，则在增加一倍征税的基础上再增加一倍。

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