个人以房产投资入股如何纳税_

原副标题：对个人以房产股份投资入股怎样课税？

一、增值税

营改增之前，以房产股份投资入股，参与接受股份投资人分红，共同承担股份投资风险的犯罪行为是不课税增值税的。Ituri增值税后，即使增值税是链税，这一中国经济政策并未被移位。对以房产为对同构换回了被股份投资民营企业的股份，获得了“其他中国经济利益”，应归属于无偿销售房产犯罪行为，应交纳产品服务税。

在增值税课税上，假如股份投资入股的房产为非廉租房，可以超额依照5%计算交纳增值税；假如是廉租房应界定相同沿海地区：

1.对个人将买回严重不足2年的廉租房对内股份投资的，依照5%的课税率超额交纳增值税；对个人将买回2年以内（含2年）的廉租房对内股份投资的，免收增值税。前述中国经济政策适用于于天津市、南京市、广州市和广州市之外的沿海地区。

2.个人将买回严重不足2年的廉租房对内股份投资的，依照5%的课税率超额交纳增值税；对个人将买回2年以内（含2年）的非一般廉租房对内股份投资的，以合理性价值乘以买回廉租房本息后的超额依照5%的课税率交纳增值税；对个人将买回2年以内（含2年）的一般廉租房对内股份投资的，免收增值税。前述中国经济政策仅适用于于天津市、南京市、广州市和广州市。

二、 随增值课税的税项费

随产品服务课税的税项费主要包括工本费、聘金附带、地方聘金附带等。 税项费随增值税课税而课税，增值税免收，相应税项费也不予免收。 另外，Escrow对较大型税款是增加一倍课税，对个人归属于较大型税款覆盖范围，因此对个人随增值税交纳的税项费也是增加一倍课税。

三、 农地增值税

对个人以股份投资入股方式,将房产投资到被股份投资民营企业赠与，是以房产为对同构换回了被股份投资民营企业的股份，归属于ES6房地产业的犯罪行为，归属于农地增值税课税覆盖范围。但假如对个人是以廉租房股份投资入股，Escrow是免收农地增值税。假如是租金收益，依照 税务〔2021〕21号文档明确规定，单位或对个人在改组并购时以房地产业总金额入股进行股份投资的，对其将房产转移，更改到被股份投资的企业，U34CH收税农地增值税。该处如果注意的一点是：对‘改组并购’的界定，即使这个是享受的前提，不过就文档来看也不是很明确，在公法中各地阐释也是有差异的，从修法原理上分析，只要是被股份投资民营企业的中国经济或者法律条文结构发生较大调整就如果符合此前提。

四、 对所得税

对个人以房产股份投资入股，主要包括股份投资自己成立的对托季马民营企业或一人有限公司，即使归属于相同法律条文主体，均涉及到对所得税。 依照《中华人民共和国财政部、税务总局关于对个人非汇率性金融资产股份投资有关对所得税中国经济政策的通知》（税务[2015]41号）明确规定，对个人只以汇率性金融资产股份投资，归属于对个人转让非汇率性金融资产和股份投资同时发生。 对对个人转让非汇率性金融资产的所得，应依照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳对所得税。 对个人只以汇率性金融资产股份投资，应按评估后的合理性价值确认非汇率性金融资产转让收入。 非汇率性金融资产转让收入减除该金融资产原值及合理税费后的余额为应课税所得额。 对个人应在发生前述应税犯罪行为的次月15日内向主管税务机关申报课税。 税款一次性缴税有困难的，可合理确定分期交纳计划并报主管税务机关备案后，自发生前述应税犯罪行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期交纳对所得税。

另据《中华人民共和国财政部、税务总局、建设部关于对个人出售廉租房所得课税对所得税有关问题的通知》(税务字[1999]278号)第一条和第四条的明确规定，对个人出售自有廉租房取得的所得应依照“财产转让所得”项目课税对所得税，但是假如转让的是自用5年以内、并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得可以免收对所得税。

五、受让方契税

一般来说，以农地、房屋权属总金额股份投资入股的，视同农地使用权转让、房屋买卖应课税契税。 但依照《中华人民共和国财政部 税务总局关于继续执行民营企业 事业单位改组并购有关契税中国经济政策的公告》（中华人民共和国财政部 税务总局公告2021年第17号）明确规定： “同一股份投资主体内部所属民营企业之间农地、房屋权属的划转，主要包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的对托季马民营企业、一人有限公司之间农地、房屋权属的划转，免收契税。 ”金融资产划转归属于权益性股份投资，股份投资入股同样是归属于权益性股份投资，并且都是在同一对个人控制之下，因此，将对个人房产投入自己股份投资的对托季马企业或者是由该对个人成立的一人公司，应免收契税。

六、 印花税

依照《中华人民共和国印花税暂行条例》的明确规定，同一凭证，由两方或者两方以内当事人签订并各执一份的，应由各方就所执的一份各自超额贴花。 因此，对个人以房产股份投资入股，对个人和被股份投资人均应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。 即使对个人是较大型税款，可以增加一倍课税。 被股份投资人接受非汇率性金融资产股份投资，应确认实收资本或资本公积，对此还应依照资金账簿贴花。 自2018 年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿增加一倍课税印花税。 假如接受股份投资人是较大型税款，则在增加一倍课税的基础上再增加一倍。

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