承租人以租赁物为资产投资入股,出租人怎么办_

九点总务法律条文科学知识 | 事例阐释

译者 |  白福东辩护律师

公司出品 | 九点总务

《最高人民检察院有关该案融资出租合约纠纷案第十四条难题的说明》第十条第（一）项明确规定：

租客需经租客一致同意，将出租物受让、房主、抵押物、债权、股权投资入股或者以其他方式行政处分出租物的；租客允诺中止融资出租合约的，人民检察院应予以全力支持。

由此可见，租客以出租物股权投资入股的，租客无权毁约。但，租客优先选择毁约的与此同时，还要明确提出怎样的政治理念才能最大程度为保护权益？还是租客只能优先选择毁约？

一、毁约，归还出租物并索赔

《最高人民检察院有关该案融资出租合约纠纷案第十四条难题的说明》第二十一条明确规定：

租客依本说明第十条的明确规定请求中止融资出租合约，与此同时允诺归还出租物并索赔的，人民检察院应予以全力支持。

第六款明确规定的损害赔偿覆盖范围为租客全部皮厄县房租及其他服务费与归还出租物价值的超额。合约签订合同出租期间期满后出租物归租客所有的，损害赔偿覆盖范围还应包括融资出租合约即将到期后出租物的FV。

由此看来：租客以出租物股权投资入股的，租客可以毁约，收回出租物并索赔。但，归还出租物有怎样心理障碍，应向谁明确提出归还出租物？经济损失的概要有怎样？

（一）怎样归还出租物

1归还出租物的心理障碍

租客以出租物股权投资入股的，一般应将金融资产迁移至捷伊公司赠与，即出租物的使用权发生改变，无须归属租客。依照第十四条第七条的明确规定，抵押物权发生变动应司法机关注册登记，不需注册登记的以交货为准。与此同时第十四条二百九十三条又明确规定了宽容获得制度，换句话说租客以出租物股权投资入股，新设公司获得出租物如果合乎第十四条106条的宽容获得条件的，租客无权归还出租物。

2怎样断定新设公司不是宽容获得

《最高人民检察院有关该案融资出租合约纠纷案第十四条难题的说明》第九条明确规定：

租客或者出租物的实际使用人，需经出租人一致同意受让出租物或者在出租物上设立其他抵押物权，第三人依照第十四条第二百九十三条的明确规定获得出租物的使用权或者其他抵押物权，租客主张第三人抵押物权权利不成立的，人民检察院不予全力支持，但有下列情形之一的除外：

（一）租客已在出租物的显著位置作出标识，第三人在与租客交易时知道或者应知道该物为出租物的；

（二）租客授权承租人将出租物抵押物给租客并在注册登记机关司法机关办理抵押物权注册登记的；

（三）第三人与租客交易时，未按照法律条文、行政法规、行业或者地区主管部门的明确规定在相应机构进行融资出租交易查询的；

（四）租客有证据断定第三人知道或者应知道交易标的物为出租物的其他情形。

《公司法说明（三）》第七条明确规定：

出资人以不享有行政处分权的财产出资，当事人之间对于出资行为效力产生争议的，人民检察院可以参照第十四条第二百九十三条的明确规定予以认定。

由此看来：我们国家的有限公司和股份公司实行股东与公司财产分离制度，股东与公司为独立的民事主体，故当租客作为股东股权投资入股参与设立新公司时，新设公司有义务对作为股东的租客之出资行为进行审查，以确定其出资行为是否合法。如新公司未司法机关审查，租客无权依照《最高人民检察院有关该案融资出租合约纠纷案第十四条难题的说明》第九条的明确规定，主张新公司就出租物设立的抵押物权不成立。

3向谁主张归还出租物

依照《第十四条》第三十四条的明确规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以允诺返还原物。由此，租客可以直接向新设公司主张返还原物。

但融资出租合约纠纷与返还原物纠纷为不同的案由，法律条文关系不同。如果租客基于融资出租合约主张新设公司返还出租物，则受限于合约的相对性，不容易得到法院的全力支持。所以在融资出租合约纠纷中，如果不是融资出租合约一方当事人的，租客在提起诉讼，主张权利时，一般不能将之列为被告，除非依照融资出租合约及相关补充协议的签订合同对租客负有相关义务。

由此，在不合乎宽容获得前提下，租客主张归还融资出租物的允诺，分两种情况：一种情况为新设公司原本为知情人，且签署过融资出租合约的相关补充协议或附件的，可以将之列为被告，比如（2006）沪二中民五（商）初字第7号案中的安华公司，其为租客作为股东之一股权投资设立的公司，因其认可出租物安放于其公司并认可出租物使用权人为租客，故出租物由租客作为出资注入安华公司，安华公司不是租客也应与租客一并承担保障出租物使用权不发生发生变动的义务。安华公司与租客均为返还出租物的被告。第二种情况则是，新设公司没有签署任何与融资出租合约相关文件，又不合乎宽容获得的。因其负有返还原物义务，但又不具有对等抗辩权，建议将新设公司列为第三人比较妥当。

（二）可以主张怎样经济损失

《最高人民检察院有关该案融资出租合约纠纷案第十四条难题的说明》第二十一条明确规定第二款明确规定：

第六款明确规定的损害赔偿覆盖范围为租客全部皮厄县房租及其他服务费与归还出租物价值的超额。合约签订合同出租期间期满后出租物归租客所有的，损害赔偿覆盖范围还应包括融资出租合约即将到期后出租物的FV。

由此，经济损失内容可分解如下：

1全部皮厄县房租

全部皮厄县房租实际是租客履行合约的期待利益，这一期待利益是基于对租客履行合约的信赖为基础。因租客失信而导致无法实现，按照融资出租合约的签订合同一般应获得人民检察院的全力支持。但如果租客实现取回出租物允诺的，常常也会导致承租人的利益严重受损，有时也需调整这种利益严重失衡的状态。

2其他服务费

通常是指租客主张债权的服务费，比如：违约金、诉讼费、鉴定费、评估费、保全费、公证费、财产保全担保费、辩护律师费等。

3怎样扣减出租物的FV

《最高人民检察院有关该案融资出租合约纠纷案第十四条难题的说明》第二十三条明确规定：

诉讼期间租客与租客对出租物的价值有争议的，人民检察院可以按照融资出租合约的签订合同确定出租物价值；融资出租合约未签订合同或者签订合同不明的，可以参照融资出租合约签订合同的出租物折旧以及合约即将到期后出租物的FV确定出租物价值。租客或者租客认为依第六款确定的价值严重偏离出租物实际价值的，可以允诺人民检察院委托有资质的机构评估或者拍卖确定。

出租物的FV扣减，在诉讼中是个难点，一般采取的方法是鉴定，但鉴定出来的FV往往高于能够进入市场流通的价值，这就导致归还出租物的租客利益受损。还有一种方法是租客和租客在融资出租合约中签订合同FV计算方法，直接排除掉鉴定，但这种方法受缔结融资出租合约时双方的商业地位影响，也有失却公允的可能，从而被推翻。我们建议在缔结融资出租合约时，双方确定一个公允的计算方法，这样既公平又能提高效率。

（三）诉讼策略的优先选择

如上所述，归还出租物往往涉及的法律条文关系复杂，扣减FV程序繁琐，且出租物再利用也受市场资源限制。故当租客及其保证人确有履行赔偿责任能力的前提下，毁约，索赔才是最佳诉讼策略；当租客及其保证人没有履行赔偿责任能力的情形下，归还出租物是不得已的优先选择。

二、是否必须毁约呢？

虽然法律条文赋予了租客毁约的权利，但当毁约不能实现利益最大化时，从商业的角度去寻求解决方案也未尝不可。故毁约不是必须的优先选择。如果新设公司能够做为共同的租客，参与进来共同履行融资出租合约的租客义务，作为出租人应允许。并借此将融资出租合约进一步完善，并设计好未来的责任承担主体，一方面创设更好的合约履行条件，另一方面为未来的诉讼设定好的框架，从而实现最大程度保障租客的权利。

作为融资出租公司的法律条文顾问或风险防控人员，在公司陷入被动时明确提出良好的解决方案很重要；但更重要的是，建立良好的事先风险防控制度，从客户优先选择、融资出租交易结构设计、融资出租交易文本起草、融资出租合约管理、融资出房租融资产管理等各个方面做好防控措施，才能应对变幻莫测的风险，在市场中进退有度，最大程度保障公司的稳健发展，在出现风险时最大程度保障权益不受损害。

END

译者简介

白福东辩护律师

北京市盈科辩护律师事务所合伙人辩护律师

北京大学学士

高级信用风险管理师

2002年执业

专注房地产开发与并购

建设工程  融资出租和保理

信用风险管理  公司顾问  

合约等法律条文科学知识学习与研究

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