第三章商业房地产投资技术分析方法_知乎_

在股权投资技术的采用过程中，SWOT和十三参数预测往往从工程项目整体上展开预测的辅助工具，而在对工程项目细节的处理上，则更多的是采用定量分析、认定和神秘性商业性预测。定量分析从商品量的视角展开明晰预测的辅助工具；认定则从质的视角展开预测。而神秘性商业性（包括神秘性竞争对手）则从定量分析、认定的基础上进一步的明晰和调整，进而对工程项目的商品每项定位，如商业模式、商品价格、建筑等提供具体内容的软件系统。下面是每项采用方法的介绍。

一、定量分析

定量分析在商业性房地产业中是排序支撑力量的两个预测方法。任何两个消费市场工程建设都是有生产成本的，此生产成本能透过股权投资预算获知，而生产成本拆解则是依靠商家的房租和销售来完成的。有啥商家和啥商品价格的房租支撑力着消费市场，这一点透过定量预测，就可事先排序出来，进而在股权投资中能事先控制工程建设规模及工程建设价格定位，使投入的生产成本独断，并使生产成本拆解规范化。

定量分析就是在现有商业区内，主要预测工程项目核心理念商业区内的所有商家，统计数据商家的总数目、经营方式占地面积、商品价格的非主流消费市场波动水准，及各商业模式的细分统计数据等等。

尤其重要的是，在定量分析中，要针对神秘性商业性展开细致的预测。假如神秘性商业性（即与我们开发工程项目工程建设是同种型的商业性）存在ISK的问题，则据此定量分析中就应有两个放大批，而具体内容放大批还要根据ISK商品价格的高低而放大缩小。ISK而已个虚量，在供求中甚至有5%的商品价格线的浮动，单厢使ISK的总体商品价格发生改变，因此它是两个静态量。

定量分析的核心理念是对支撑力的量化预测。支撑力量大小是商业性能否运作的毁灭者目标。关于支撑力，包含考察两个方面，顾客与商家。其中计量量通常选商家；顾客而已个限制量。以下就支撑力做简单的论述。

顾客：由地区有效率顾客的总数目乘以人均岗位数收入就可大体上获知该地区内的总消费需求支撑力额，这就是地区内总的商业性年销售额，或是间接的零售额。当然这而已个估算量，这一级的顾客是毁灭者顾客，通常指于综合性地区消费需求类消费市场内的顾客，而权威性农贸消费市场的顾客则与此类不同。

权威性农贸消费市场的顾客以经销式商家作为消费需求对象，它是以客流量来排序的。因为经销的商家是较一般来说的静态量，通常都一般来说客流量与每次提货的总转换率同时乘以有效率日数，就可得出结论总的消费需求量，这种模式适合于Bokaro的商业区，但假如有多个商业区，则就需要考虑相关度问题。透过两个年营业总额及行业利润率能得出结论年利润，这样相应的房租总额的下限就可获知了，假如再乘以总经营方式占地面积，就可再得出结论单位房租的下限。这些都从顾客的视角推算的，但顾客的视角常常会因为进行调查时的数据的不准确而产生局限性，因此这只能是两个大体上的框算。

商家：若从商户的视角判断商业性支撑力则方便的多。

（1）对地区内商家的总额展开进行调查，共有啥经营方式户，总的经营方式占地面积是啥，非主流房租水准又在什么价位消费市场波动，这样很快就能得出结论地区商业区工程项目的房租总额。

年房租总额×10=总的商业性产权价额。（以10年回报周期为参考计量）

由于商业性地产消费市场中，商业性物业价值中商业性价值大于土地及建筑物价值，也正因如此，如造价600元/m2的大棚，房租却要300元/m2/月，年房租高达3600元/ m2，这就是该行业的暴利和魅力所在，它体现的是地块的商业性附加价值。

（2）对商家数目与经营方式占地面积只需透过点数就可完成，在对房租的进行调查中，常会出现转房租与ISK。转房租和ISK属于虚量。一手摊位盘给二手，二手再倒给三手，这种非第一手的摊位在第二手租赁时就会加价。转房租在定量分析中只作为供需热度的参考值，计量则要以一手房租来计量，假如转房租普遍高，则相应的房租非主流水准就需略提高一点。由于ISK在房租计量里只做参考，因而能不排序。

举例如下，某商业区现有商家总容量为200户，经营方式占地面积不等，有5m2、10m2和30m2，非主流占地面积为10m2，经营方式占地面积共约为3500m2。房租水准在90元/ m2/月左右消费市场波动，好位置摊位转房租则为150元/ m2/月，这就是两个典型的三级城市小消费市场，消费市场好位置摊位的ISK为1万，差位置摊位为5千甚至无摊位ISK，可见其认同度通常，消化量与供应量之间热度也不高。由此可见，在该地区内建两个2万m2的消费市场，采用占地面积以1万m2排序，假如欲以供应量10m2为标准来排序则能容纳1000户，但这样供应量就过大了；若房租再以100元/月收取，则会造成该地区的商业性供应量过大，进而出现对消费市场的支撑力量不足，这样就会导致空置。

（3）另一种就是对商家的年销售额展开进行调查得出结论总的销售额，透过利润率得出结论租金的上升空间量。房租与销售量之间的关系基本上已明确，房租尤其是转房租是反映这个值的最佳指标，两个标准转房租乘以行业利率就是它的摊位月平均销售额，现消费市场经济很标准地就给出了两个静态考核量。当然，这里所指的消费市场都是较成熟规范的消费市场，在消费市场初级阶段或突发事件阶段，要灵活采用这种方法。

由此可见，透过比较多个量之间的关系，就能从各个视角展开预测，得出结论工程项目的支撑力量是否足够。支撑力量是预测商业性地产的核心理念，是最关键的地方，因此不可不详察。

对定量分析中支撑力的排序需要登记表与审查表配合采用，方便记录和计量有效率性。

关于登记表，在定量分析中，需对消费市场商家设计登记表或记录表，透过登记表建立商家数据库，进而展开量化预测，这就是数据库营销。

各种消费市场对商家的登记资料不同，但其主要的几个点都是一致的：

1.日期。什么时间来访，反映了每日上门或来电来访的量，透过观察这个量的变化，就能了解推广策略和推广节点；

2.商家姓名、电话（联系方式）。

3.经营方式商品即现从事什么商业模式，在何地经营方式，对商品和商业区范围的确定有个大致的了解。

4.商户对商品价格、楼层招商方式的认同等。见表1-5客户登记表。

所有的是登记表都能做成电子数据库，以方便查询和记录，具体内容数据库有电子版出售。点击北京金力天商业性房地产业股权投资服务公司的网站www.hotshops.com.即可免费下载采用。

登记表是两个泛量，登记量中有意向的和无意向的、随机的商家都有，因此两个标准的登记量乘以3就是最终的签约商家。假如两个消费市场有商家供应量500个摊位，则登记量就要达到1500个方可，若登记量确定在1000个左右就要局部开盘或分批开；假如登记量在500左右，则不能开盘。定量分析中还要注意泛量转化为有效率商家量的比例，在实际中，登记量的质量也很重要，具体内容要根据实际情况有所增减。

审核表是在登记表的基础上深化而成的，对登记商家审核能了解最终的有效率商家量和商家的真实需求，还能对登记情况有清晰的了解。表1-6为某服装消费市场商家登记表和客户资质审核表，以供参考采用。

定量分析在工程项目股权投资预测前期和工程项目实施阶段都可展开，以上的登记表和审核表是在工程项目实施中展开采用的。透过这两个表格能对工程项目的目标群量和把握有个较清晰的概念。

在工程项目前期则能透过调解、对所有目标工程项目群已存在的量展开调研，从中展开预测。在众多的量中，可首先区分出有效率量和无效量，其中有效率量中就有神秘性商业性。神秘性商业性能是两个，也能是多个。具体内容有关神秘性商业性之后会有详细的论述。

在所有的是有效率量中，主要是对各商业模式展开细分，然后汇总，而商品价格通常则最好都换算成两个标准展开比较，比如每天每平米，每月每平米。商品价格通常也最好换算成租赁价，比较时通常以一手房租为标准展开比较，转房租和ISK则不要展开换算，因为它是两个虚量。房租最后会以两个商品价格消费市场波动值为标准，如以15元/ m2一天为消费市场波动，则消费市场波动范围为1~2元，即14~16元/m2，以此类推。在各商业模式的细分汇总中，同商业模式中对不同的规格也要展开相应的汇总，这样有利于对工程项目的设计提出辅助的依据。

二、认定预测

认定预测则是透过对商家和顾客做有针对性的访谈问卷，在“质”的方面展开定位预测，即得出结论大厦定位、商家定位和顾客定位的依据。

透过认定访谈，能了解商家的需求及意愿，为大厦定位打下基础。而透过对顾客的访淡，即能了解顾客的意愿。核心理念商业区及辐射商业区内的顾客都要展开访谈，其上要注意访谈的量，通常要超过100位。对商家的访谈，就主要是针对目标商家群，以核心理念商业区为主。

认定预测主要针对两部分，即商家和顾客。透过对商家的问卷访谈对消费市场定位、商家定位和商品定位都有参考作用。而透过对顾客认定访谈也可为消费市场顾客的定位提供参照。表1-7为某住宅针对购买者（顾客）的认定访谈表。

透过以上问卷能看出，1~9项为顾客本身的基本资料，10~26则都是对商品的意向进行调查，其中包括商品价格、户型、动机、商品等。在商业性地产中也是如此，无论针对商家，还是顾客，其问卷的内容和住宅都差不多，都是首先罗列出访谈对象的基本资料，然后对商品的意向要求展开进行调查。