用房地产投资入股需缴哪些税_

原副标题：用房地产业股份投资入股需付什么样税？

目前，许多民营企业以其所持的房地产业对内股份投资入股，谋求以获取更多的投资收益。用房地产业股份投资入股，股份投资人和被股份投资人均牵涉数个间接税。如果不熟识有关的SUGOCA，在纳税备案时能产生陈述，引起地税风险。

比如说，

A公司以其所持的一幢评估结果总数额6000多万元的房地产业，股份投资入股B公司，完成股份投资交易后，A公司就其股份投资犯罪行为按“房屋产权迁移书据”农地税备案交纳新税3多万元。纳税在审查时辨认出，A公司仍未备案交纳增值税。

本栏辨认出，实践中如此“这段话”的民营企业并大有人在。那么，民营企业以房地产业对内股份投资入股，到底牵涉什么样税赋呢?

股份投资人牵涉五个间接税：

一般而言，民营企业以其所持的房地产业对内股份投资入股，股份投资人主要牵涉的间接税包括增值税、农地增值税、民营企业个人所得税和新税三种。

其一增值税。

营改增前，有关劳工法明确规定，对以房地产业股份投资入股，协力分担民营企业财务风险、共享资源利润率的，不征税增值税。但是，以房地产业股份投资入股，不分担民营企业财务风险，缴交一般来说数额利润率的，应司法机关征税增值税。营改增后，有关劳工法对以房地产业股份投资入股，协力分担民营企业财务风险的犯罪行为，仍未作出特别明确规定。

《增值税实施办法》明确规定，

税款无偿转让房产，应交纳增值税。

《增值税Ituri增值税试点工作工作方案》(地税〔2016〕36号)第十条明确规定，

产品销售服务项目、有形资产或是房产，指无偿提供服务项目、无偿转让有形资产或是房产。

同时，第十条明确规定，无偿指获得汇率、货物运输或是其它中国经济自身利益。

股份投资民营企业以房地产业股份投资入股获得被股份投资民营企业的股份犯罪行为，归属于无偿获得“其它中国经济自身利益”，应按产品销售房产犯罪行为征税增值税。另外，城市保护建设税、聘金附带以及地方聘金附带等随增值税而征税的附带税费也需通通备案交纳。

二是农地增值税。

根据《财政部、国家地税总局关于继续实施民营企业改制重组有关农地增值税政策的通知》(地税〔2018〕57号)的明确规定，

一般情况下，单位、个人在改制重组时以房地产业总数额入股股份投资，对其将房地产业迁移、变更到被股份投资的民营企业，暂不征农地增值税。

同时明确规定，当房地产业迁移的任意一方是具有房地产业开发资质的房地产业开发民营企业时，以房地产业总数额股份投资入股，需在股份投资入股环节按明确规定交纳农地增值税。

三是民营企业个人所得税。

《民营企业所得劳工法实施条例》明确规定，

企业发生非汇率性资产交换，应视同产品销售货物运输。

《国家地税总局关于印发〈房地产业开发经营业务民营企业个人所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)明确规定，

民营企业将开发产品用于对内股份投资等犯罪行为应视同产品销售，于开发产品所有权或使用权迁移，或于实际获得自身利益权利时确认收入(或利润率)的实现。

同时，《财政部、国家地税总局关于非汇率性资产股份投资民营企业个人所得税政策问题的通知》(地税〔2014〕116号)明确规定，

民营企业以非汇率性资产对内股份投资确认的非汇率性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按明确规定计算交纳民营企业个人所得税。

四是新税。

《公司法》第二十八条明确规定，

股东以非汇率财产出资的，应司法机关办理其财房屋产权的转移手续。

《国家地税总局关于新税若干政策的通知》(地税〔2006〕162号)第三条明确规定，

对农地使用权出让合同、农地使用权转让合同，按房屋产权迁移书据征税新税。

因此，以房地产业股份投资入股归属于财产所有权的迁移，应按“房屋产权迁移书据”农地税征税新税，股份投资人要按万分之五的税率交纳新税。

被股份投资人也牵涉五个间接税：

企业以其所持的房地产业对内股份投资入股，被股份投资人牵涉的间接税主要包括契税、新税、房产税和城镇农地使用税。

其一新税。

《新税实施办法》第八条明确规定，

同一凭证，由两方或是两方以上当事人签订并各执一份的，应由各方就所执的一份各自全额贴花。

也就是说，以房地产业股份投资入股，新税税款为签订房屋产权迁移书据的双方，被股份投资人也应按万分之五的税率交纳新税。

二是契税。

根据契税有关法规，以农地、房屋权属总数额股份投资、入股，视同农地使用权转让、房屋买卖或是房屋赠予，司法机关征税契税，纳税义务人是境内迁移农地、房屋权属时承受的单位和个人。因此，以房地产业股份投资入股，被股份投资人应按明确规定交纳契税。

需要注意的是，《财政部、国家地税总局关于继续支持民营企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》(地税〔2018〕17号)明确规定，

母公司以农地、房屋权属向其全资子公司增资，视同同一股份投资主体内部所属民营企业之间农地、房屋划转，免征契税。

母公司以房地产业股份投资子公司免征契税，有两个前提：其一房地产业股份投资对象必须是全资子公司，即该子公司只有母公司一个法人股东;二是母公司以房地产业增资，不同于新设公司的股份投资入股，增资是对已成立公司司法机关增加注册资本金的犯罪行为。

三是房产税。

股份投资人以房地产业对内股份投资，是以拥有的房地产业房屋产权换取被股份投资民营企业的股份，房地产业的房屋产权迁移至被股份投资人，其应交纳的房产税应由拥有房屋房屋产权的被股份投资人交纳。

根据《国家地税总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)明确规定，

对于以房产股份投资联营，股份投资者参与股份投资利润率分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。

四是城镇农地使用税。

《城镇农地使用税实施办法》第二条明确规定，

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用农地的单位和个人，为城镇农地使用税的税款，应依照明确规定交纳农地使用税。

由于股份投资方以房地产业对内股份投资，房地产业的农地使用权随之迁移到被股份投资人所有，因此被股份投资人应按明确规定计缴城镇农地使用税。

用自己的房产“股份投资入股”自家公司要交什么样税?

王老板多年前创业设立了一人有限公司，随着日常经营步入正轨，业务应接不暇，王老板思考着，萌生了将自己名下的一处住宅用房总数额股份投资到公司名下的想法，他向我提出疑问——

这项以房产作为股份投资的犯罪行为，要不要交税?要交什么样税呢?

小编给出的答案是：

用自己的房产“股份投资入股”自家公司是要交税的，牵涉到增值税、农地增值税、个人个人所得税、契税和新税五大间接税。

今天，小编就和大家一起来探讨这5大间接税如何交纳?

01、增值税

《关于全面推开增值税Ituri增值税试点工作的通知》(地税〔2016〕36号)附件1《增值税Ituri增值税试点工作工作方案》第十条、第十条明确规定：“产品销售服务项目、有形资产或是房产，是指无偿提供服务项目、无偿转让有形资产或是房产。无偿，是指获得汇率、货物运输或是其它中国经济自身利益。”

根据上述明确规定，用自己的房产“股份投资入股”自家公司，即是以房产为支付对价换取了被股份投资民营企业的股份，获得了“其它中国经济自身利益”，所以应交纳增值税。

如果股份投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，则按照评估结果公允价值5%的征税率全额交纳增值税;购买2年(含)以上的，免征增值税。(适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区)

Ps：北京市、上海市、广州市和深圳市按如下明确规定处理：

02、农地增值税

根据农地增值税有关定明确规定，转让国有农地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，为农地增值税的纳税义务人。所谓获得收入，是指以出售或是其它方式无偿转让房地产业的犯罪行为。

因此，将房产股份投资到公司名下，是以房产为支付对价换取了被股份投资民营企业的股份，归属于无偿转让房地产业的犯罪行为，应交纳农地增值税。

但是《财政部、国家地税总局关于调整房地产交易环节税赋政策的通知》(地税〔2008〕137号)第三条明确规定，对个人产品销售住房暂免征税农地增值税。由于王老板股份投资入股的房产为“住房”，所以免征农地增值税。

03、个人个人所得税

个人以非汇率性资产股份投资，归属于个人转让非汇率性资产和股份投资同时发生。对个人转让非汇率性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，司法机关计算交纳个人个人所得税。上述所称非汇率性资产，是指现金、银行存款等汇率性资产以外的资产，包括股份、房产、技术发明成果以及其它形式的非汇率性资产。

所以，王老板以房产股份投资入股，应按评估结果后的公允价值确认非汇率性资产转让收入和转让所得，并在应税犯罪行为发生后的次月15日内向主管纳税备案纳税。

根据《国家地税总局关于个人住房转让所得征税个人个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)第三条的明确规定：税款未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，纳税可根据《中华人民共和国税赋征税管理法》第三十五条的明确规定，对其实行核定征税，即按税款住房转让收入的一定比例核定应纳个人个人所得税额。

具体比例由省级地方地税局或是省级地方地税局授权的地市级地方地税局根据税款出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。据小编了解，咱南京市是按照1个点的税率征税个税。

几点小提醒：

1.非汇率性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。

2.税款一次性缴税有困难的，可合理确定分期交纳计划并报主管纳税备案后，自发生上述应税犯罪行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期交纳个人个人所得税。

3.个人以非汇率性资产股份投资交易过程中获得现金补价的，现金部分应优先用于缴税;现金不足以交纳的部分，可分期交纳。

——政策来源：《财政部国家地税总局关于个人非汇率性资产股份投资有关个人个人所得税政策的通知》(地税〔2015〕41号)

TIPS:

根据《财政部 国家地税总局关于个人个人所得税若干政策问题的通知》(地税字【1994】20号)第二条明确规定：个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房获得的所得，暂免征税个人个人所得税。如果王老板股份投资入股的房产是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产，则免征个人个人所得税。

04、契税

根据《财政部 地税总局关于继续执行民营企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 地税总局公告2021年第17号)第六条的明确规定：

“同一股份投资主体内部所属民营企业之间农地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资民营企业、一人有限公司之间农地、房屋权属的划转，免征契税。”

因此，将个人自有房产投入自己股份投资的个人独资民营企业或一人有限公司，农地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理农地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续，不征税契税。

05、新税

以房地产业股份投资入股归属于财产所有权的迁移，应按“房屋产权迁移书据”农地税征税新税，按万分之五的税率交纳新税。

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