用房地产投资入股需缴哪些税

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◎ 华税地税交管组    整理/评论

目前，不少民营企业以其所持的房地产业对内股权投资入股，寻求获取更多的收益。用房地产业股权投资入股，股权投资人和被股权投资人均牵涉多个间接税。如果不熟悉有关的SUGOCA，在纳税备案时能产生陈述，引发地税风险。比如，A公司以其所持的一幢评估总金额6000多万元的房地产业，股权投资入股B公司，完成股权投资交易后，A公司就其股权投资犯罪行为按“房屋产权迁移书据”土地税备案交纳新税3多万元。地税机关在审核时辨认出，A公司仍未备案交纳增值税。笔者辨认出，实践中如此“这段话”的民营企业并大有人在。那么，民营企业以房地产业对内股权投资入股，究竟牵涉什么样税收呢？

股权投资人牵涉四个间接税

一般而言，民营企业以其所持的房地产业对内股权投资入股，股权投资人主要牵涉的间接税包括增值税、农地增值税、民营企业个人所得税和新税三种。

一是增值税。营改增前，有关劳工法明确规定，对以房地产业股权投资入股，协力分担民营企业财务风险、共享资源利润率的，不征税增值税。但是，以房地产业股权投资入股，不分担民营企业财务风险，收取固定金额利润率的，应依法征税增值税。营改增后，有关劳工法对以房地产业股权投资入股，协力分担民营企业财务风险的犯罪行为，仍未作出特别明确规定。《增值税实施办法》明确规定，税款无偿转让房产，应交纳增值税。《增值税Ituri增值税试点工作方案》（税务〔2016〕36号）第十条明确规定，产品销售服务项目、有形资产或是房产，指无偿提供服务项目、无偿转让有形资产或是房产。与此同时，第十条明确规定，无偿指获得汇率、货物运输或是其它经济自身利益。股权投资民营企业以房地产业股权投资入股获得被股权投资民营企业的股权犯罪行为，属于无偿获得“其它经济自身利益”，应按产品销售房产犯罪行为征税增值税。另外，城市维护建设税、聘金附带以及地方聘金附带等随增值税而征税的附带税费也需通通备案交纳。

二是农地增值税。根据《财政部、国家地税总局有关继续实行民营企业改组并购有关农地增值税政策的通知》（税务〔2018〕57号）的明确规定，一般情况下，单位、个人在改组并购时以房地产业总金额入股股权投资，对其将房地产业迁移、变更到被股权投资的民营企业，暂不征农地增值税。与此同时明确规定，当房地产业迁移的任意一方是具有房地产业开发证照的房地产业开发民营企业时，以房地产业总金额股权投资入股，可于股权投资入股环节按明确规定交纳农地增值税。

三是民营企业个人所得税。《民营企业所得劳工法实行条例》明确规定，民营企业发生非汇率性资产交换，应明文禁止产品销售货物运输。《国家地税总局有关下发〈房地产业开发旅馆业务民营企业个人所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）明确规定，民营企业将开发产品用于对内股权投资等犯罪行为应明文禁止产品销售，于开发产品所有权或使用权迁移，或于实际获得自身利益权利时确认收入（或利润率）的实现。与此同时，《财政部、国家地税总局有关非汇率性资产股权投资民营企业个人所得税政策问题的通知》（税务〔2014〕116号）明确规定，民营企业以非汇率性资产对内股权投资确认的非汇率性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按明确规定计算交纳民营企业个人所得税。

四是新税。《公司法》第二十八条明确规定，股东以非汇率财产出资的，应依法办理其财房屋产权的迁移手续。《国家地税总局有关新税若干政策的通知》（税务〔2006〕162号）第三条明确规定，对农地使用权出让合同、农地使用权转让合同，按房屋产权迁移书据征税新税。因此，以房地产业股权投资入股属于财产所有权的迁移，应按“房屋产权迁移书据”土地税征税新税，股权投资人要按万分之五的税率交纳新税。

被股权投资人也牵涉四个间接税

民营企业以其所持的房地产业对内股权投资入股，被股权投资人牵涉的间接税主要包括契税、新税、房产税和城镇农地使用税。

一是新税。《新税实施办法》第八条明确规定，同一凭证，由两方或是两方以上当事人签订并各执一份的，应由各方就所执的一份各自全额贴花。也就是说，以房地产业股权投资入股，新税税款为签订房屋产权迁移书据的双方，被股权投资人也应按万分之五的税率交纳新税。

二是契税。根据契税有关法规，以农地、房屋权属总金额股权投资、入股，明文禁止农地使用权转让、房屋买卖或是房屋赠予，依法征税契税，纳税义务人是境内迁移农地、房屋权属时承受的单位和个人。因此，以房地产业股权投资入股，被股权投资人应按明确规定交纳契税。

需要注意的是，《财政部、国家地税总局有关继续支持民营企业、事业单位改组并购有关契税政策的通知》（税务〔2018〕17号）明确规定，母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，明文禁止同一股权投资主体内部所属民营企业之间农地、房屋划转，免征契税。母公司以房地产业股权投资子公司免征契税，有两个前提：一是房地产业股权投资对象必须是全资子公司，即该子公司只有母公司一个法人股东；二是母公司以房地产业增资，不同于新设公司的股权投资入股，增资是对已成立公司依法增加注册资本金的犯罪行为。

三是房产税。股权投资人以房地产业对内股权投资，是以拥有的房地产业房屋产权换取被股权投资民营企业的股权，房地产业的房屋产权迁移至被股权投资人，其应交纳的房产税应由拥有房屋房屋产权的被股权投资人交纳。

根据《国家地税总局有关安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）明确规定，对于以房产股权投资联营，股权投资者参与股权投资利润率分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。

四是城镇农地使用税。《城镇农地使用税实施办法》第二条明确规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用农地的单位和个人，为城镇农地使用税的税款，应依照明确规定交纳农地使用税。由于股权投资人以房地产业对内股权投资，房地产业的农地使用权随之迁移到被股权投资人所有，因此被股权投资人应按明确规定计缴城镇农地使用税。

（作者：纪宏奎 赵辉 张国永 来源：中国地税报）

华税短评：公司法对股东出资方式明确规定如下：股东可以用汇率出资，也可以用实物、知识房屋产权、农地使用权等可以用汇率估价并可以依法转让的非汇率财产总金额出资;但是，法律、行政法规明确规定不得作为出资的财产除外。实务中，不少民营企业在设立、增资时使用非汇率进行出资。上述转载文章主要分析了以房地产业股权投资入股牵涉到的税收问题，其它非汇率资产股权投资入股一样涉税，广大法律服务项目者在提供法律意见时一定要将股权投资牵涉的税负作出风险提示，以免给客户带来地税风险。

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