预缴OR实缴_——现房销售收到预收款项的增值税纳税方式_

问：目标公司为房地产业合作开发民营企业，住宅为宅地产品销售，答宅地产品销售与否须要预付增值税？

答：一、经济政策依照

1、《有关全面性关上增值税Ituri增值税试点工作的通告》税务（2016）36第三章

第五十五条 增值税课税权利、免交权利出现天数为：

（一）税金出现增值税犯罪行为并收讫产品销售钱款或是获得索要产品销售钱款凭证的当日；先开据单据的，为开据发票的当日。

收讫产品销售钱款，是指税金产品销售服务工程项目、有形资产、房产操作过程中或是顺利完成后接到钱款。

获得索要产品销售钱款凭证的当日，是指口头合约确认的退款年份；未签定口头合约或是口头合约未定退款年份的，为服务工程项目、有形资产受让顺利完成的当日或是房产土地权属更改的当日。

（二）税金提供更多出租服务工程项目采行exiaodong形式的，其课税权利出现时间为接到exiaodong的当日。

（三）税金专门从事金融创新货品受让的，为金融创新货品使用权迁移的当日。

（四）税金出现本配套措施第十五条明确规定情况的，其课税权利出现天数为服务工程项目、有形资产受让顺利完成的当日或是房产土地权属更改的当日。

（五）增值税免交权利出现天数为税金增值税课税权利出现的当日。

2、《房地产业合作开发民营企业产品销售另行合作开发的房地产业工程项目增值税征税管理工作暂行明确规定》 税务总局报告书2016年第18号

第十条 通常税金采行exiaodong形式产品销售另行合作开发的房地产业工程项目，应在接到exiaodong时依照3%的补报率预付增值税。

第十条 应预付税金依照下列式子排序：

应预付税金=exiaodong÷（1+适用于所得税或平舒县）×3%

适用于通常征税方式征税的，依照11%的适用于所得税计算；适用于固定式征税方式征税的，依照5%的平舒县排序。

第十二条 通常税金应在获得exiaodong的次月课税申报期向主管国税机关预付税金。

第十五条 通常税金产品销售另行合作开发的房地产业工程项目适用于通常征税方式征税的，应依照《增值税Ituri增值税试点工作实施配套措施》（税务〔2016〕36第三章件印发，下列简称《试点工作实施配套措施》）第五十五条明确规定的课税权利出现天数，以当期产品销售额和9%的适用于所得税排序当期应课税额，抵减已预付税金后，向主管国税机关申报课税。未抵减完的预付税金可以结转下期继续抵减。

第十五条 通常税金产品销售另行合作开发的房地产业工程项目适用于固定式征税方式征税的，应依照《试点工作实施配套措施》第五十五条明确规定的课税权利出现天数，以当期产品销售额和5%的征税率排序当期应课税额，抵减已预付税金后，向主管国税机关申报课税。未抵减完的预付税金可以结转下期继续抵减。

二、实务分析

1、所得税

宅地产品销售，属于产品销售已完工合作开发产品，看看如下文章的分析

知识星球问答精选：房开民营企业的完工产品获得exiaodong须要按预计毛利率进行季度申报吗？

2、增值税

如果是采行exiaodong形式产品销售的则须要在收到exiaodong时预付增值税，如果不是exiaodong形式产品销售的，则以合约约定的退款年份作为增值税课税权利时点，接到钱款或则合约约定收款年份时点就无需预付增值税。

对宅地产品销售而言，其无需申请《货品房预售许可证》，其获得的只是《货品房产品销售许可证》，这并不是说其产品销售形式不是采用exiaodong形式，只要没交房先收款形式我们理解都可视为采用exiaodong形式产品销售住宅，因此须要在接到钱款时按明确规定预付增值税。

实务中宅地和期房有不一样的地方，期房在接到exiaodong是须要预付增值税，到合约约定的交房年份作为其增值税课税权利出现时点，此时通常单据会早于合约约定交房时点开据，从而以单据开据年份作为增值税课税权利出现时点。

对宅地而言，其已经属于可移交状态，对于宅地先收款后交房的，其收款后依照明确规定也达到了课税权利时点，此时如果按明确规定确认增值税课税权利，则就无需预付增值税了，换个角度说如果宅地产品销售的在收款时达到了课税权利时点，同时还要预付，这逻辑上也对同一个事项在同一个月份进行了两种税务处理，从征税逻辑和原理上也是说不通的，因此我们认为达到课税权利时点的宅地未交房前的预收收入无需预付增值税。

当然实务中，还是存在期房和宅地的转换的天数交叉期的，对此我们建议按如下原则把握：

如果说产品销售宅地先收款后依照exiaodong模式先预付增值税，等到合约约定交房年份确认增值税课税权利也可以，此种情况往往适用于于获得《货品房预售许可证》的住宅未预售完转成宅地产品销售部分。

通常对于获得《货品房产品销售许可证》宅地产品销售的，我们建议在收款时即产生课税权利，可先做未开票收入申报无需预付增值税，等尾款收期交房时开据全款单据后确认产品销售收入并冲减未开票收入。

综上，宅地产品销售的课税权利时点是合约约定的收款年份，也无需预付增值税，先开单据的以开据单据年份为准。

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