【公司】引进新股东北京城建管庄项目增资扩股

 番茄酱贵过奶油的上海土地市场，共同出资拿地、拿宗莫德导入股东联合开发成了地产商的共通点选择。

近日，上海房屋产权交易所一篇申报注资信息显示，上海城志置地非常有限公司（下列全称“城志置地”）拟募资资本金不低于4.41亿，导入的新股东相关联认购比例为49%。《中国经营报》本报记者注意到，城志置地为Montmirey股权投资发展金润庠公司（.SH，下列全称“Montmirey”）的控股子公司孙公司，母公司拥有上海海淀区宋家庄乡塔营村“1208-605楼盘F1写字楼混和户表工业用地”（下列全称“宋家庄工程项目”）。

王能机构销售经理李智拒绝接受本报记者专访时认为，宋家庄工程项目就区域位置和楼盘本身而言，“条件极好，发展前景空间广阔”；但由于该楼盘楼面价已低于限单价，要盈利需要在产品创新上下工夫，“我觉得Montmirey导入服务器端可能是想在工程项目城市规划的视角上要有一些预览的设想，让这个工程项目工业生产的价值能够更高，节省成本。”

本报记者就本次向城志置地注资相关问题多次联系Montmirey专访，但截至截稿，未接到任何申明。

 楼面价高过限单价

据了解，本次注资方案为，Montmirey一致同意对城志置地展开注资，将注册资本由3000万元增加至9亿，其中Montmirey控股子公司子公司上海世纪鸿城置地非常有限公司出资4.59亿，占注资后51%股份。募资资本金限额不低于4.41亿，相关联的新导入股东占注资后49%股份，需纸制以货币形式展开出资。

对有意向股权投资人的要求包括，具有境内房地产二级开发证照、注册资本不低于10亿、新一代三期经审计工作净利润不低于10亿且不拒绝接受共同出资股权投资，本息为1.32亿。

 城志置地母公司宋家庄工程项目楼盘由Montmirey在2017年4月25日以32.6亿出让。该楼盘位于海淀区宋家庄乡塔营村，当时招揽了Montmirey、中海地产、富力地产、上海医药梁健文旭辉共同出资等数家地产商，最终经过55轮借壳上市，被Montmirey收入扶摇直上，溢价率55.24%。    

Montmirey的拿地公告显示，宋家庄工程项目建设工业用地面积60374.363平方米，规划地上建筑面积控制在平方米，其中写字楼规划建筑面积71845.2平方米，将全部建成自住型商品房。

值得一提的是，宋家庄工程项目拿地楼面价约31763元/平方米,而写字楼部分限单价是2.9万元/平方米（含全部装修费用），楼面价已经超出限单价。也有业内人士指出，该楼盘除写字楼部分外，还有30790平方米规划为商业，不在限价范围内，“规划中的车位、配套商业可以分摊土地成本”。

申报信息显示，截至2017年9月30日，融资方城志置地资产总计33.09亿，负债总计32.8亿，营业收入0元，净利润-151.01元。本次融资目的，官方解释为扩大公司经营规模，增强公司实力；同时，拓展新的业务领域，补充公司运营资本金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，宋家庄工程项目由于紧靠上海城市副中心通州，区域位置较好，但在限价前提下，未来要增加盈利，需在销售之外再做增值服务。“比如说未来的物业管理、周边的商业配套、社区入住者的各类服务等，都有助于提高工程项目盈利能力。”

导入新股东或为产品创新

本报记者实地走访Montmirey宋家庄工程项目，楼盘四周被铁皮围得严严实实，在工程项目东、北两个方向都是中海一方社区，“之前围栏上张贴的全是中海的广告，不过现在已经撤下来了”，中海一方社区业主说，他告诉本报记者自己是2010年买的政策房，7500元/平方米，当时周边商品房单价每平方米2万多元。不过，在该业主看来，由于楼盘紧邻京哈铁路线和京承线，“太吵、社区服务也不太好，不建议在这里买房子”。

目前，宋家庄工程项目虽然周边小区较多，但缺乏新楼盘，链家网一位经纪人告诉本报记者，周边二手房目前单价在50000元/平方米左右。    

公开信息显示，该工程项目目前正处在公开施工招标阶段。城志置地发出的招标公告显示，建设资本金来自国有企业自筹资本金，招标工程项目的建设规模为92562.4平方米，合同工期为770日历天。以此测算，该工程项目招标部分将在2019年年底竣工。

据了解，此前Montmirey参与了平谷区夏各庄镇03-01楼盘竞拍。不过，参与夏各庄楼盘拍卖的地产商集体爽约，该宗地最终流拍。Montmirey相关负责人在拒绝接受《经济观察报》本报记者专访时表示，虽然夏各庄楼盘起拍的楼面地价只有8902元/平方米，但商品住房销售均价不超过26014元/平方米，最高销售单价不得超过27315元/平方米，基本没有利润空间，“就算我们想拿，钱从哪里来呢？”

相较而言，Montmirey宋家庄工程项目的楼面价每平方米已比限单价高出2763元，拒绝接受专访的业内专家对本报记者分析均表示该工程项目在盈利上承受一定压力。

番茄酱贵过奶油的工程项目，如何让利益最大化或是Montmirey目前正在考虑的问题。

“首先，宋家庄这块地的体量比较大，对于2017年的商品房市场来说，能够有10万平方米建筑规模的楼盘其实还是相对比较难得的。另外，这块地在东五环周边，离上海城市副中心通州也不太远，距离上等于是在朝阳和通州的交界处，所以它的区位条件和发展前景其实都还可以。”李智说。

 她进一步分析道，因为楼面价已经超过限单价格，需要在产品开发上有一些创新的理念，对地下部分的开发有更好的、能够付诸实施的设想，财务上才可能获得一定的利润。    

李智认为，从Montmirey而言，作为上海的老牌国企，更多的还是真材实料去做工程项目，保质保量地完成一个工程项目的整体开发。“但在产品的创新上，可能确实并不如一些相对市场化的企业，包括设计、开发的思路更为开阔。所以我觉得导入服务器端，可能是想在这个工程项目的城市规划上要有一些预览的设想，让这个工程项目工业生产的价值能够更高，节省成本。”

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