八年溢价超百亿招商蛇口深圳太子湾项目继续增资扩股

看法商业性地产网在广州太子湾那个“超大型”工程项目上，保利商业性地产虽说挣“盆满钵满”，农地抢到8年年来，不但于土

看法商业性地产网在广州太子湾那个“超大型”工程项目上，保利商业性地产虽说挣“盆满钵满”，农地抢到8年年来，不但于农地开发受益，更以注资凌桥的形式以获取了不少附加收入。

时至今日又有注资凌桥动作。

据北京房屋产权交易所9月20日信息表明，保利商业性地产控股子公司子公司广州市太子湾黄鹄置地有限公司拟实施注资，募资资本金数额不高于3.04亿，拟募资资本金相关联认购比率51%。即注资后，原股东认购比率为49%，新进1家投资人认购比率为51%。

乐 居置地表示，本次注资导入圣索弗，将合作开发营运DY04-02楼盘工程项目，加快太子湾新区的工程进度，推进片区人文与商业性气氛，践行太子湾人文艺术、消闲网购新旅游景点，提升商业性投资回报水平。

保利商业性地产方面对看法商业性地产新媒体澄清称，注资凌桥是导入股份合作的战略投资者的一种形式，筹得的资本金可以为工程项目公司的先期发展提供资本金储备。

卖地51%股份的DY04-02楼盘

据了解，黄鹄置地成立于2015年9月23日，从事房商业性地产开发经营，主要负责营运太子湾DY04-02楼盘。

2019年7月31日财务报表表明，该公司资产共计5557.75多万元，债务共计2553.23多万元，拥有者合法权益3004.52多万元，营业收入0，净利润4.52多万元。

关于DY04-02楼盘的相关重要信息，于2018年6月27日，广州市规划国土规划委龙山管理处发布K202-0014地籍分宗的申报，其中包括了该楼盘。

申报称，DY04-02楼盘从K202-0014地籍内分宗而来，楼盘工业用地面积1.44平方米，农地商业用途为中心广场+商业性+文艺活动设施工业用地。

保利商业性地产2019年中报披露，DY04-02楼盘预计今年动工天数为2019年12月，预计今年完工天数为2022年2月，投资额达3.64亿，期末余额约为2616多万元。

而本次募资资本金数额不高于3.04亿，基本上抵销了保利商业性地产的对该楼盘的投资成本。

除了楼盘本身，本次股份卖地更为受关注的是，相对于之前大多以认购49%的卖地比率，本次卖地认购比率51%，同时也意味着保利商业性地产放弃了对该地籍的实控权。

保利商业性地产方面回复看法商业性地产新媒体也称，该宗交易完成后，保利商业性地产将不再控制该工程项目。

另一个聚焦点则是，该工程项目投资人在成功竞得后，需在成交之日起一个月内与周边DY04-01、DY04-04楼盘权属人就各方共同建设营运“海滨绿化长廊”及协调统一建筑设计风格事宜达成合作协议。

看法商业性地产新媒体查阅获悉，其周边的DY04-01、DY04-04楼盘，总工业用地面积6.6平方米，计入规定容积率建筑面积22.54平方米，建设功能包含商业性、人文艺术、办公和地下停车库等。

值得关注的是，这两地籍还是新世界发展于2016年注资入股的楼盘。这意味着，如若本次

这三地籍将统一进行开发，对于本次的意向投资人自然要求也相对较高。重要信息披露表明，意向投资人或其母公司2018会计年度期末企业总资产不少于500亿，且期末总资产债务率不高于50%。

此外，截至挂牌日，意向投资人或其同一控制人旗下关联方在中国内地及港澳台地区营运的人文艺术展览设施面积不高于1平方米，并已在上述展览设施举办人文艺术展览。

入股太子湾的新世界们

早于2011年6月30日，保利商业性地产就以底价64.39亿竞得太子湾地籍K202-0014。该地籍占地面积近70平方米，总建筑面积170平方米，成交楼面价约3788元/平方米。彼时，还成为广州土拍史上的总价地王。

工程项目以22万吨级邮轮母港为依托，业态涵盖商业性、办公、商务公寓、住宅、酒店、人文艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽站等，整体容积率为2.44。

如此大体量的工程项目，通过注资凌桥的形式，不但可以加快运转开发，还能得到背后巨大的现金流，对于保利商业性地产而言无疑是上策。

于是，从2016年开始，保利商业性地产就通过股份卖地的形式，连续“获利”。

2016年12月，新世界发展参与注资保利商业性地产太子湾四地籍，包括DY02-02楼盘、DY02-04楼盘、DY04-01楼盘及DY04-04楼盘，总代价达88.89亿。

深究此四地籍，占地面积共9.41平方米，保利商业性地产原通过农地公开招拍挂形式，获得农地使用权的收购成本价共为9.78亿。保利商业性地产拉来圣索弗一举动，就“挣”得将近80亿。

再于2018年11月，中集集团注资摘牌广州太子湾工程项目四宗楼盘，总涉资63.2亿，分别为DY02-01楼盘、DY02-03楼盘、DY01-04楼盘、DY03-02楼盘，相关联持有商融置地49%股份、商泰置地49%股份、乐艺置地51%股份、商启置地51%股份。

该四地籍总占地面积3.99平方米，总可建楼面约24.6平方米，根据《不动房屋产权证书》表明，这四地籍原收购成本仅为5.19亿。同样，保利商业性地产毫不费力就拿到了近58亿流转资本金。

至于为何要引进这两个圣索弗，保利商业性地产方面澄清称，中集是知名制造企业，对于新区打造多元化的总部基地及吸引相关产业入驻将有聚集作用；新世界具有一流的商业性营运能力，其拟在太子湾新区建设的大型商业性综合体，对提升该新区商业性气氛起到重要作用。

而中集集团注资凌桥还有先期。最新的消息是，中集产城与广州碧桂园于2019年8月签署了合作协议，广州碧桂园拟分别向集宏投资及集远投资共注资入股6666多万元，间接合作开发太子湾工程项目DY01-04、DY03-02两块地。

注资完成后，广州碧桂园将分别持有集宏投资及集远投资40%股份，中集产城将分别持有集宏投资及集远投资60%股份。

环环相扣的注资凌桥动作，让碧桂园也借势进入太子湾工程项目，成功分得一杯羹。

但论起最大赢家，肯定还是保利商业性地产本身。拿地成本64亿，经过8年的运转，仅卖地了几地籍的股份，就抢到将近150亿的现金流储备，这其中还不包括一级开发、工程项目出售等的收益。

由此可见，太子湾的农地价值红利还有很大的想象空间。

毕竟上述楼盘也仅是地籍K202-0014中一小部分。从广州规土委公布的分宗公告可知，自2015年起，该宗“超大型”楼盘经过多次分宗，当前被分成近30宗。

据保利商业性地产相关人士透露，当前太子湾工程项目已动工面积100万平米，陆续推出了公寓、国际学校、总部商务中心广场等产品，预计今年2023年左右新区商业性气氛及交通状况均改善明显，并形成成熟商区。

目前，太子湾在建工程项目包括广州滨海大厦(原太子湾DY02-01楼盘)、DY01-06楼盘、DY03-05楼盘、DY03-04楼盘。

来源: 看法商业性地产网