戈兆坤律师解读_土地使用权出资入股,是否受开发投资比例限制

排印：小荆

今天我为大家阐释的是以农地使用权出资入股，与否受已顺利完成联合开发股权投资额25%以内明文规定的管制。

国家为了防止一来的投机性行为，对直接展开农地使用权受让增设了一定的管制前提。比如以卖地形式获得农地使用权的，受让房地产业时需顺利完成联合开发股权投资额弯果二十六以内。

我们看一下相关法律条文明文规定。《卫星城房地产业安全法》第39条以卖地形式获得农地使用权的，受让房地产业时需符合以下前提。

一、依卖地合约签订合同早已缴付全部农地使用权卖地金，并获得农地使用权合格证书。

二，依卖地合约签订合同展开股权投资联合开发，归属于住宅工程建设工程的顺利完成联合开发股权投资额的25%以内，归属于沙土联合开发农地的，形成工业用地或者其他工程建设用地前提。受让房地产业时，住宅早已建成的，还应持有住宅使用权合格证书。

针对以内管制，有些人就想到了以农地使用权出资入股的形式展开避免出现。那么，以农地使用权出资入股与否受已顺利完成联合开发股权投资额弯果之十以内明文规定的管制？

我认为以农地使用权出资入股的，不受该明文规定管制，为什么这么说呢？

第一点，有法律条文明确明文规定农地使用权可以总金额入股。而且最高人民检察院有关司法说明中，农地使用权受让合约的表述也不包涵以农地使用权总金额出资入股的有关情况。

《卫星城房地产业安全法》第28条，司法机关获得农地使用权，能依前项有关法律条文行政法律法规的明文规定总金额入股，合资企业合作联合开发经营房地产业。最高人民检察院关于该案涉及非国有农地使用权合约纠纷案第十四条条文问题的说明第7条，本说明所称农地使用权受让合约是指农地使用权人作为受让将农地使用权受让于受让，受让缴付本息的合约。

第一点，注册登记形式与获得形式也不完全相同。从法律条文角度观察也有着其本质的差别，受让非国有工程建设用地使用权展开的注册登记为更改注册登记，农地使用权的获得形式为勒祖获得。以农地使用权出资入股的注册登记形式为如上所述注册登记，农地使用权获得形式为原初获得。两种情况下注册登记所需要递交的资料也不完全相同。

第一点，农地使用权更改后，原农地使用权人的话语权不同。农地使用权受让的情况下，农地使用权市场主体从一个市场主体迁移到了另一个市场主体。原农地使用权人全然选择退出其话语权，由捷伊农地使用权人全然替代。以农地使用权出资入股的情况下，原农地使用权人实质上并没有全然选择退出，而是以新农地使用权人股东的身分继续参加项目的联合开发。

最后，国家税务部门也将农地使用权出资与农地使用权受让展开差别对待。农地使用权受让需要征收营业税，农地使用权股权投资入股不需要征收营业税。

看一下有关明文规定，《国家税务局关于农地使用权受让及出售建筑物和经济权益受让征收营业税具体办法》第四部分，税目注释中第一条第一款，第一二项，农地使用权受让是指农地使用者有偿受让农地使用权的行为，农地使用者在受让农地使用权时，连同农地附着物使用权一并受让的行为，已按本税目征税，以农地使用权股权投资入股，参与接受股权投资方利润分配，共同承担股权投资风险的行为，不征收营业税。

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