房屋使用权出资于法有据,客观可行

目前，由于《公司法》2014年3月1日二百六十名中的“认缴”属于信息时代，还未能被大家认真学习，即使很多律师、政府相关相关人员对住宅采用权出资局限性在表面认知，即使错误认知。住宅采用权出资这一非常有利于热切创新、大众创业的公司内部资本结构形式尚未被广泛利用，即使被某些地方的主管政府部门拒绝。如前所述此，笔者总括分析如下表所示，希望能起到Jaunpur的作用。

张三新建自有住宅1万平方米。张三与张三协商：二人南埃尔普成立“完满”大型超市有限公司（以下简称完满大型超市公司），张三认缴出资100万元，用于货物采购、相关人员工资等应收账款，5周内缴交；张三以1万平方米的住宅采用权认缴出资，允诺5周内住宅由完满大型超市公司拨用采用，5年后住宅由完满大型超市租赁，向张三支付租金。假如大型超市利润，张三按股份比率以获取利润分红，假如大型超市不利润，张这三类任何股份投资收益。难题：以住宅采用权认缴出资的形式与否不合法？

为了回答前述难题，依据2014年3月1日生效的《公司法》二百六十名，须要明确如下表所示几个难题：（一）住宅采用权出资与否合乎信用风险与股份投资收益并存斯特默的股份投资其本质；（二）住宅采用权出资后张三、张三成立的完满大型超市公司对1万平方米住宅采用权的所持状态与否不合法；（三）住宅采用权认缴出资的情况下，如何实现或确认实缴和股份比率；（四）住宅采用权与否可以成交价；（五）住宅采用权与否可以受让，受让的标志是什么。

首先，住宅采用权出资信用风险与股份投资收益并存的内在其本质。1万平方米的住宅，假如张三另有，Sonbhadra节省用住宅租金的支出；假如承租给别人，Sonbhadra获得相关联的租金，无论另有还是别人采用，张三的股份投资收益都是确认的、一般来说的，不存有信用风险。

但是，现在张三允诺将5年的住宅采用权作为出资，重新分配给完满大型超市，张三既不能另有住宅，也不能将该住宅承租以获取一般来说股份投资收益，认缴出资的5周内均如此。张三只能期待完满大型超市能够利润，无论是在5年以内还是5年以后，假如完满大型超市不利润即使亏损、歇业、破产、解散，张三1万平方米的住宅的采用权所相关联的商业价值Sonbhadra几百万元。即张三以住宅采用权出资存有股份投资失败，股份投资商业价值无法收回的信用风险。

所以，张三张三成立完满大型超市公司，张三以住宅采用权出资，合乎出“资”的信用风险特征，和公司法第二条相关用出资担责的明确规定，《经济实体登记管理条例明订》第十五条相关“自主经营”的明确规定。

其次，张三住宅采用权出资后，完满大型超市是对1万平方米住宅独享特定的抵押权。

根据抵押权法法编章结构，抵押权分为采用权抵押权和用同租，用同租的核心为将采用权中对“物的采用权”单独拆分出，使得物的采用权由一个人所持，物的采用权由另一个人独享。该案中，住宅采用权出资，便是将张三所有住宅中的“助于采用的部分拆分出，形成‘用同租’”，该用同租由完满大型超市公司独享，并如前所述该基本权利独享住宅的商业价值，张三本人继续所持1万平方米住宅的采用权。

出资后，被股份投资的目标公司须要独享对出资物的不合法基本权利——法律确认的基本权利。前述案中，住宅采用权出资不仅合乎《抵押权法》相关抵押权法第七条用同租的明确规定，还合乎《抵押权法》Avold关于新抵押权形态“占有”的明确规定。

《抵押权法》Avold明确规定如前所述合同关系产生的占有，相关不动产或者动产的采用、股份投资收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照相关法律明确规定。该案中张三1万平方米住宅采用权出资，如前所述《章程》这一股东之间的合同而设定，出资后，完满超市公司成为1万平方米住宅的不合法占有人，张这三类权也不能再占有该住宅，现完满大型超市在张三住宅采用权出资后，独享一种抵押权，该抵押权即为“占有”。

第三，张三住宅采用权出资后，如何计算各股东之间股东基本权利，在认缴住宅采用权出资的情况下，如何认定出资到位，如何计算张三的股份比率。股东的三项核心基本权利：表决权、分红权、剩余财产分享权，根据公司法42条、34条、186条，均按实际出资比率计算。该案中，住宅被“完满”大型超市占有采用完毕，采用权“出资”的商业价值得以实现。因此，在住宅采用权认缴出资的情况下，应当按实际采用年限并结合成交价计算实际出资额，进而按约定的《出资证明》签发时间，由完满大型超市公司出具《出资证明》，并综合张三的实际出资金额，计算张三、张三在完满大型超市公司的持股比率。

另外须要注意，在认缴制下，各股东的持股比率是随着实缴出资的到位而不断发生变化的。

第四，该案中张三的住宅采用权与否可以“成交价”。《公司法》27条明确规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地采用权等可以用货币成交价并可以依法受让的非货币财产作价出资”。住宅采用权作为非货币出资可以如前所述同等住宅的租赁费而评估，因此，住宅采用权是可以“成交价”的。这在实践中已广为采用，即住宅采用权成交价工作在商事活动中已成熟。

第五，该案中张三的住宅采用权与否可以受让。根据前述《公司法》27条之明确规定，非货币资产出资须要“受让”。受让的目的在于被股份投资的完满大型超市公司能够独享出资物的商业价值，用于其经营。“交付”是基本的抵押权受让形式。所以，张三只要将1万平方米住宅交付完满大型超市公司采用便完成了“采用权”的受让，也就是说住宅的采用权从张三占有独享变为完满大型超市公司占有独享。

此处须要明确房产证，土地采用权证等证书的性质。实践中，以房产证居多的各类抵押权登记证书，其核心为“物的转移登记或建造登记”，对外具有对抗第三人的法律效力。但并不意味着，没有前述登记证明，就没有完成受让，换言之，独享物之基本权利的证据并非仅仅依据“登记证明”，其他证明材料完全可以证明“抵押权”的所持。

如前所述《公司法》要求“受让”是有利于公司开展经营活动，因此重在物的其本质“受让”行为，至于该受让与否须要登记，并非其关注的要点。

鉴于张三是如前所述住宅的具体采用时间计算其股东基本权利的，因此，与否登记以便产生对抗第三人，已无实际意义。

除了前述分析，《公司登记条例》第十五条对出资作出了禁止性明确规定，“股东的出资形式应当合乎《公司法》第二十七条的明确规定，但是，股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资”。住宅采用权出资并没有违反该禁止性明确规定，可见住宅采用权出资在“行政法规”层面也是没有障碍的。

假如不允许住宅采用权出资可能会导致注册资本额远远大于实际经营所须要的资金，造成资金浪费。如前述案例，张三住宅整体出售商业价值为2000多万，运营完满大型超市公司的包括经营场所在内的一般来说资金和应收账款之和不超过200万（含张三现金出资100万）。假如禁止住宅采用权出资，而只允许住宅采用权出资，那么完满大型超市公司的注册资本金将为2100万，这与200万的运营资金相差巨大，站在张三角度看，只须要张三5年的商业价值100万住宅采用权出资，二人的股份比率基本处于50%左右。由此可见，在拒绝住宅采用权出资的情况下，将会造成资本金严重浪费，严重阻碍了股东张三、张三之间的利益平衡，同时也不利于国家热切创业政策的落实，不合乎《公司法》的股东意思自治精神。

希望本文能够引发相关人士对住宅采用权难题的深入思考。笔者希望与各位专家深入探讨该难题。（Email：@.com；Tel：）

二零一六年九月十八日