100平米的房子卖100万，实际造价是多少钱呢？

一、商品房子的开发生产成本

那时楼价高企，许多人困惑重重的！

有鉴于此，没人收到疑点：“100平方米的商品房子卖100万，但前述开发生产成本是几多万元呢？”

我们能参照呵呵图象中的开发生产成本，得出他们的观点。

一年前，挚友陈良建商品房，他则表示：

他家在市郊，在他们农地上盖商品房子，占地面积200万平方，三层楼房，货款共计7多万，金属材料11多万。 2018年便是育苗和金属材料都十分贵的这时候，除家用电器和红木家具，电力墙纸全部一次妥当，两套200万平方的商品房子，但是19多万元。

类似于陈良那般在贫困地区盖房子的人如果许多，一亿五千万米开发生产成本在950元的商品房子应称得上十分超值的了。

总之，贫困地区的商品房子，绝大部分人却是要买卫星城里的商品房子，它的生产成本又是什么样算的呢？

总括一：

北京商品房子估计每万平方开发生产成本：4511元

1、基础建设服务费（大基础建设、小基础建设，城建韩运鸿applicable）小计：720元

2、后期服务费（室内设计服务费、室内设计服务费、清运服务费、审图费、建筑工程费、开发生产成本咨询费）小计：121元

3、建兴生产成本（土建工程、木门、隔热、室内卫星城绿化、升降机、室内高架道路）小计：2740元

4、经营管理生产成本（管理服务费、销售服务费、财务生产成本）小计：930元

西部商品房子估计一亿五千万米开发生产成本：3160元

1、基础建设服务费：160元

2、后期生产成本：60元

3、建兴生产成本：2200元

4、经营管理生产成本：740元

前述上，各地商品房子开发生产成本不会有太大的差异，真正的差距在于农地服务费和税金，但这些没有计算入内。

二、卫星城地价

我知道各位肯定会好奇，卫星城的地价究竟是多少？

北青网2019年11月20日消息：

北京农地市场成交了1宗商品住宅用地，为石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-805、812、823、822、811等地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A33基础教育用地。该地块位于石景山区古城南街东侧，其北侧为地铁1号线古城站，规划地铁11号线也将途经此处，交通便利，农地面积约6.11公顷，建筑规模约14.86万万平方米。最终由中海企业发展集团有限公司和北京首钢房地产开发有限公司联合体以51亿元竞得，成交楼面地价为34309元/万平方米 。

以北京为基准，我们能估算一线卫星城的价格。但是，北京许多农地都有限制性要求，譬如限价销售！

今年，宏观调控持续，许多卫星城楼价受到抑制，地价自然也难以上涨。

北京易居房地产研究院最新发布《2019年11月40城农地市场报告》。报告显示，11月40座卫星城农地成交面积环比增长18.8%，平均农地成交均价环比下跌1.6%，农地成交溢价已连续5个月下降。

2019年11月40座典型卫星城：

1、农地成交占地面积4803.4万万平方米，环比增长18.8%，同比增长12.2%。

2、农地出让金收入为2266.6亿元，环比增长37.4%，同比增长12.9%。

照此报告计算，40座典型卫星城每万平方平均地价为4718.78元。

大林认为，该报告的数据具有一定的参照性，因为各大地产商的拿地价与之相距不远。

三、对商品房子的认知

大林相信，各位读者对他们所在卫星城的房市比我更熟悉，以至于一条街道左右两边楼价为什么有大的差距都能说个一二三四。

虽然我们天南海北，但我们对楼价高的感受基本一致。为什么商品房子不能在建筑生产成本上加上合理利润后，廉价销售呢？

大林认为，这是认知问题，我以早前文章《暴利行业，他们赚的是什么钱？》的牙膏为例：

1、普通牙膏主要成分是碳酸钙、磷酸氢钙、二氧化硅和水，以及很少量的保湿剂、增稠剂、甜味剂、防腐剂、香精色素等等，原金属材料综合生产成本不超过1000元/吨。

2、一支牙膏通常重120克，原料生产成本不高于0.12元，包装金属材料大约为0.5-1元/支。

对此，勤俭持家的网友说，批发市场常见的没有盒子简装牙膏，大概2-2.5元一支，这才是良心价。那些卖10元、20元一支，实在太暴利了。

牙膏的售价数倍于生产生产成本，主要服务费在于营销和渠道。商品房子的售价数倍于建兴生产成本，关键在于区位福利。

身边可见的事实，卫星城里的工资高，年收入高，越大的卫星城越容易赚钱。深圳市每一万平方米的GDP平均产值为1213元，而全国贫困地区耕地每一万平方米的GDP平均产值为5.39元，二者差了225倍。

结果就是村镇里几乎没有年轻人，我们都往城里跑。现实表现就是卫星城化，我们每年有1%的人口进入卫星城。

更为重要的是这一过程有海量信贷推动！

11月25 日下午，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》。报告显示，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。这意味着居民整体负债额占全社会新创造财富的60%以上。作为对比，2017年住户部门杠杆率仅为49.0%，可见这一过程有多块。

除卫星城化和信贷，还有一个深受关注的话题就是我们熟知的学区房，商品房子与教育挂钩。总之，没人说，不还有医疗和其他福利么。受限于篇幅，我们在此只聊教育。

这不是我们的特色，美国一样存在此类问题。美国的学区房类似于市场行为，先有好地方，富人区，然后愿意缴纳更多的地产税，然后就有充足的教育经费，接着学校就变成好学校，学区就是好学区了。

近日，深圳南山外国语学校（集团）高级中学发布2020届毕业生拟聘名单，20个录取者均为硕士以上学历，其中有19人毕业自清华、北大，有13人为清北本硕连读。

南外高级中学并非个例，不久前曾引起轰动的是深圳中学。 9月11日，深圳中学官网发布的拟聘用28名应届毕业生中，4人博士剩余24人全为硕士，10人来自北大5人来自清华。 同样在不久前的10月21日，深圳龙华区教育局发布招聘情况说明，称招聘吸引海内外超3.5万名应届毕业生报考，最终有491人入围，近9成为研究生，还有76名清华北大应届生。

我们能自问，老家乡镇的小孩还能与这些大卫星城的同龄人竞争么？

四、其他选择

没人可能说，商品房子背负的东西太多了，像教育和商品房子，我们能一码事说一码事，不能全部拢在一起。

美国的大学教育就与商品房子没什么关系，但学费巨贵！

在扣除通胀的情况下：

1987年美国私立大学平均学费为1.5万美元/年；2018年升至3.5万美元/年。

1987年美国公立大学平均学费为3190美元/年；2018年升至9970美元/年。

美国人均可支配收入是5.06万美元么，这就意味你至少不吃不喝四年才能攒到一个孩子去名校的大学学费。没钱但成绩好，要读私立名牌大学怎么办？

能，但你得准备好背债。

美国大学的入学率是87%，几乎是人人都读大学。与此同时，70%的美国大学毕业生背负债务，因为学费太贵，只得贷款。许多育苗作十多年都未能还清贷款，超过1200万的30岁-39岁年龄段美国人还欠着大学贷款。

10斤重的篮子，你能选择左手拿或右手拿，但本质都是他们拿！

卫星城楼价数倍于建造生产成本，100平方米的商品房子卖100万值不值，我们要算得清。