中国恒大：从财务报表看恒大

我国富力：从财务数据看富力

由于不可否认的原因，我国富力近几日颇受欢迎。公司的公司股价也迅速化学反应，涨幅9.46%，成交金额达至28.05亿。如果从2020年7月7日公司股价27.22元排序的话，目前尾盘13.78元，涨幅整整50%。相等于经济损失三分之一，能说，都焦了，不得已补仓喂印了。

市场就是这样，许多人都不愿宣称自己的严重错误。许多大v还在默默蹲守。认为富力倒没法，它手里的土地价值就在那，会有解决之道的——宣告破产托管，光出让就能还上账，且为股东和歌山一大笔。

吗如此吗？我们来看呵呵

2020年半年报业绩预期

止2020年6月30日，公司营业收入2,666.3亿；织田666.8亿；净利147.6亿。合同营业额为3,488.4亿，合同产品销售占地面积为3,863.2平方米。

2,666.3亿的收入是甚么基本概念，在a股江苏舜天队排在14名，仅次长城汽车，交通银行等。能说超大型的存在。

净利147.6亿在a股江苏舜天队排在22名，低于格力电器，招行，万科等。挣钱能力非比寻常。

合同营业额为3,488.4亿，合同产品销售占地面积为3,863.2平方米。在一季度的产品销售榜单中，名列第三，合法权益营业额名列第一。这产品销售水平当然是首屈一指。

所以，在公布业绩预期的那两天，公司的公司股价上升到周内最高峰27.22元。

那为甚么从低点之后一路上上涨？

金融资产稳步增长

止2020年6月，公司的总金融资产达至2.2万亿元。这是甚么基本概念。给大家一个数据参照呵呵，今年我国gdp为99万亿元。换句话说富力的金融资产体量相等于我国两年gdp的2%左右。体量十分之大。这表明网路上传的那三份中写的除非富力有甚么周为，影响关键性。

这近三年，公司金融资产从1000亿快速上升到22000亿的超级超大型。在2015年完成5000亿；2016年完成1万亿元；2017年完成1.5万亿元；2019年就站上了2万亿元。换句话说2015年到2019年几乎是两年一个台阶，快速的增长。这也只能在我国才能有这样的奇迹。

从近三年的变化，能看到公司体量稳步增长，主要得益于公司负债的增加。从800亿到接近2万亿元。负债率越来越高。从80%到86%，接近90%的水平。

另外，除了利用负债，公司利用少数股东的资本进行快速提高杠杆。少数股东合法权益从7亿到现在的1862亿超过了归母合法权益。意味着公司的大体量扩张在一定程度借助于小股东。明股实债不是没有可能。

高杠杆经营

于2020年6月30日，本集团的借款为人民币8,355亿；于 2020 年 6 月 30 日 借 款 平 均年利率为9.14%（ 2019年12月31日：8.99%）。

高达9%多的资金成本。公司的今年净利率才7%左右。债务量大，债务成本高，财务压力大。

有息负债达至8355亿，其中，两周内支付的占比70%，达至6000亿左右。短期偿债压力巨大。

在2万亿元的债务中，除了有息负债8千亿，另一个大头就是其他应付款也整整8000亿。这里面很大一部分是需要支付给供应商的钱以及关联方的往来款。这些钱短则三个月，长则两三年需要支付出去。支付压力大。

偿债分析

公司今年产品销售目标为6000亿。2万亿元的总金融资产中主要是存货1万多亿。1万亿元的货基，两年产品销售6000亿，去化率能达至60%。去化率还算比较高。

公司现在现金有1400亿，应收账款有1550亿，这里就有快3000亿。如果两年能达至6000亿，能达至9000亿，支付短期的8000亿左右的债务，完全是没有问题。

但是问题是公司如果这样做的话，那么就和宣告破产托管没甚么区别了。因为这些钱还要去支付拿地款，去支付工程进度款以及各种联合营的往来款合作款。所以，如果没有进一步资金周转，公司将会面临资金短缺的风险。

结论

所以，房地产行业虽然挣钱能力还很不错，估值不到10倍，但是还是许多人都不会去碰，一方面是政策，一方面是风险。

国家政策房住不炒，三条红线出台，多少房地产企业会面临资金短缺问题。房地产就是吃钱的巨兽没有钱，就没有杠杆，没有杠杆也就不能赚大钱。

风险是公司的债务风险，作为吃钱的巨兽，这些钱如果不能生钱，那么就需要吐出来，元气大伤。比如某达。

别看房地产行业现在10倍pe不到，一般净利率下滑，瞬间就是几十倍几百倍pe。

还有一点需要注意，公司巨额的往来垫款，巨额的少数股东合法权益，这些都是表外的金融资产，有多少风险，有多少内幕，基本上小散很难知晓。

总之一句话，看得见的只是冰山一角，高杠杆的公司最好不碰，哪怕是烟蒂，哪怕多么诱人。