业委会的回应解开了业主的疑惑

热+1

热+1

热+1

热+1

​遴选公示之后

业主疑问和诉求的回应

大家好！我是拉斐业委会主任晓阳。《选聘物业公司遴选评分结果的公示》在公众号上刊发后，引发了大家的热议。首先非常感谢高度关注遴选物业工作的所有业主！大家的建议都是本着为小区好的宗旨，都是非常理解和支持拉斐业委会工作的——不管是无条件支持，还是理性信任——，我谨在此代表所有的业委会成员们向大家致以深深的敬意和谢意！

委员们对大家的疑问和诉求做了初步的汇总和归类，暂时先做以下简短回应，后续还将开通腾讯视频会议与大家进行面对面的详细沟通。我们业委会成员和大家一样，都是初次接触相关工作，摸着石头过河，难免有不当之处，请大家多多海涵！热烈欢迎大家不留情面、继续给我们提出宝贵建议！

疑问一：从发言中看出，大家担心新找的物业公司还不如原来的，不希望换物业后小区变得更差了；同时希望在条款中有制约物业公司的、而不是反制超越业主的条款。

回应一：

1.第二次业主大会的主要议题之一将是：同意继续延续以往与利鸿物业签订的《前期物业服务协议》，还是同意签订新的《物业服务合同》，由此看出，大会的首要任务是更换合同，其次是选聘物业。

2.如果大家选择了签订新的《物业服务合同》，那么，哪一家物业公司承诺能够按照合同条款来执行，我们就给这家物业公司投票，并选聘它来给我们提供服务。

3.大家在购房时，和现物业签订的《前期物业服务协议》是完全没有选择权的被动接受。只要买了开发商的房，就得和开发商开办的物业公司签订一个没有标明失效日的协议。即便现物业再差，如果我们不成立业委会，我们都没有办法更换它。就因为这个物业埋的“坑”和法律制度上的先天缺陷，业主们成为了弱势群体。

4.拉斐已经成立了业委会，就可以跳出这些“坑”，就可以克服制度上的先天缺陷，重新起草《物业服务合同》，从而掌握主动权，从弱势群体变为强势群体。所以，只要我们把握住了《物业服务合同》，就不必太担心新的物业公司还不如原来的物业。因为新的合同有效期为三年，在此期间，我们可以监督它按照合同执行，让它听业主们的话。如果到了合同有效期，我们不满意这家公司，那就重新选择更合适的物业公司。如果还没到合同有效期前，物业不按照合同承诺的条款执行，严重违约，那就召开业主大会，炒掉它，再选择合适的物业公司！如此一来，业主们就掌握了主动权，再也不用担心承受前期物业压榨的苦了！

5.《前期物业服务协议》的合同内容采用包干制，所以我们无从知晓现物业收支的明细账目，即便对方“薅羊毛”或“胡作非为”，我们都只能干瞪眼。与之形成鲜明对比，《物业服务合同》的主要条款是由业委会代为起草、由业主大会通过后才能生效的，解释权也属于业主大会。因此，业主们理所当然地掌握了制定和解释的主动权。

6.如果现物业愿意按照新的《物业服务合同》继续为拉斐提供服务，对于拉斐业主来说将是最大的福音。因为它有先天的优势，比如遇到质量问题，可以方便地联系到开发商，给业主们修修补补。然而，可惜，开发商和现物业格局太小，眼光短浅，不仅完全拒绝业委会监督，反而拒绝业委会的合法性，更不用说愿意进入遴选程序了。

另一方面，任何一个小区的开发商卖完房子都要走人，现在的拉斐之所以还可以找到开发商，是因为它还有没开发完的项目和没销售完的房屋。假如全部房子都卖完，它是肯定要离开拉斐的。如果是结构性的质量问题，开发商必须终身担责，但是如果不是这类问题，房屋又过了质保期，到时只能动用公共维修基金来进行修缮。到那时，现物业的优势又何在？况且遇到成本比较高的质量问题，现物业和开发商根本不给业主们解决。比如玫瑰苑一期的200多名业主签名强烈要求他们安装电伴热，他们一开始答应的好好的，但是之后出尔反尔，根本不给安装。

然而，业委会和业主大会仍张开臂膀欢迎现物业，将会在投票时把它列入投票选择的一个选项，大家可以三选一，得票数最高的物业公司最终将成为未来三年内为拉斐提供服务的法定主体。

疑问二、业主们提到的一些媒体报道，例如“北京海淀：金地格林暴力强占物业”，担心北京金地格林公司“涉黑”，由此对拉斐新老物业交替所引发的混乱而担心。

回应二：

1.首先看看北京金地格林公司是否真的“涉黑”。 大家搜到的是“北京海淀：金地格林暴力强占物业”，而关于该小区更换物业最新报道是法治进行时的报道“新老物业交接，僵持一年终落幕”。根据这篇最新的报道情况来看，是不愿撤场的老物业在打砸，目的是为了不给新进驻的物业留下任何资产。画面同时显示：金地派驻的保安列队并未有任何所谓的殴打。故，到底是谁“涉黑”，谁在暴力打砸，不言而喻。

法治进行时的报道“新老物业交接，僵持一年终落幕”视频如下，请大家参考。

​

正义不仅要实现，而且要以人们看得见的方式实现。业委会委托了青宇（北京）国际招标有限公司，同时向现物业和所有考察过的物业发出了邀请函。青宇按照《拉斐水岸小区遴选物业服务项目遴选文件》及有关法律法规，对响应的5家参与遴选的意向物业公司进行了资质审评，如果是“涉黑”不遵纪守法经营的企业，那么根本无法进入遴选程序中。

以下为遴选文件中“受邀单位资格要求”的截图，其中，第六款对此做了严格的界定：“未被“信用中国”网站列入失信被执行人和重大税收违法失信主体的、未被“中国政府采购网”网站列入政府采购严重违法失信行为记录名单；”

2.报道所涉及的事件发生在2019年6月，而新版的《北京市物业管理条例》是在2020年5月1日执行的。新版的条例对解聘老物业、新老物业交接、拒不交接等做了明确的规定，而旧版的条例则没有明确规定。报道中提到的韦伯时代中心大厦物业交接恰恰发生在这个空档期，发生这样的混乱也就比较容易理解了。小区交接的混乱局面持续了一年时间，最终借助新版条例及政府主导才得以彻底解决。“新老物业交接，僵持一年终落幕”的新闻对事件的最新进展对此进行了报道。在政府的强力介入下，在不撤场罚款每天一万元的法律震慑下，老物业最终无奈退场。

3.新老物业交接引发的混乱确实是很多业主担心的。2020年新版北京物业管理条例对新老物业交接做出了明确规定，例如第九十六条规定：“拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款”。自此之后，北京地区这样的交接混乱已经比较少见了。2022年9月1日的《张家口市物业管理条例》借鉴了北京的这一做法，其中第六十七条规定：“拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日五千元的罚款 ”，所以拉斐赶上了好时候，何其幸也！

4.然而，即便有了好的法律条款，假如业主大会通过的不是现物业，而是新的物业公司，是不是意味着拉斐未来也能顺利实现交接？

答案是显而易见的。

1.综观物业服务行业，良莠不齐，极不规范，无论哪个知名物业公司，在网上随便搜搜，找不到负面评价的几乎是凤毛麟角。更甚有之，某些缺乏监管的物业“涉黑”成为政府重点整治的对象。拉斐人已经受够了前期物业的苦，千辛万苦成立了业委会，必须要万般珍惜宝贵的合法权利，因此，为了避免上述情况在拉斐发生，为了在有限数量的优质物业公司里挑选到合适的，同时为了避免未来的“夫婿”再像“前夫”一样虐待业主的悲剧重演，业委会严格遵照《民法典》等相关法规规定，启动了遴选物业的法定程序。

2.业委会首先发动本小区业主积极推荐口碑好的物业公司，因为在当下“口碑营销”的市场环境和“熟人社会”的中国，业主推荐的方式可以帮业委会做初步把关。之后，业委会经过近3个月的时间，对业主们推荐的20余家物业公司进行了考察，同时对他们了做背景调查，甚至是暗访，最终基本摸清了各家物业公司的优劣，了解了他们是否对拉斐的服务有意愿。

3.专业的事情请专业的人，业委会随后请业主推荐三家在遴选物业公司程序中的第三方机构，并组织专家对三家公司的《方案报价书》进行比较及评比，最终确定青宇（北京）国际招标有限公司，协助业主委员会完成遴选物业公司工作。

4.青宇公司与业委会同时向现物业公司和上述17家物业公司发出了遴选公告，但是只有5家物业公司响应，其中既没有现物业，也没有一个是大型国企或央企。只有金地含有少量政府股份，其他公司全都是民企。

仔细想想拉斐小区：北京人的心、法国人的外貌、怀来县的农村户口，心高气傲，自以为貌美如花，但是却包办婚姻，财产生命安全的底线都受到威胁，冬天还气血不足，时时担心冻堵。现在好不容易争取到了自由恋爱的机会，可以重新选择结婚对象，但是却发现自己中意的那些高大上的央企国企高富帅瞧不上自己，只能从中大型的民营企业中挑选。不过值得庆幸的是：现在还算年轻，如果再过个十年，小区破败不堪，恐怕也只能从“五毛物业”中选择或者苟活。所以，拉斐小区像极了当下流行的“剩女”，可选的其实并不多，适合的才是最好的。

5.那么什么是最适合拉斐的？业委会经过近三个月的考察和学习，先大胆表达一下自己的答案：在制定一部良好的《物业服务合同》的前提下，能帮助拉斐顺利摆脱“包办婚姻”；能帮助拉斐在三年合同有效期内，摸清家底，搞清楚小区最初规划的小区业主活动中心等公共设施及其公共收益；能帮助拉斐从设计图纸和竣工图纸等方面了解建筑质量是否存在设计缺陷；能严格制定未来物业按照《河北省物业管理标准等级》并执行，恐怕是未来三年拉斐的“结婚对象”最为重要的任务之一！只有能完成上述所有重要任务的，才是现阶段拉斐最合适的“结婚对象”！

然而，什么是最适合拉斐的，业委会说了不算，要大家投票决定！要业主大会来共同决议！相信拉斐人能选出最适合拉斐的物业，最大程度避免所有交接的混乱和动荡，尽早享受新婚的甜蜜的蜜月期，和未来的伴侣好好地过日子！

疑问三：我方的遴选文件、响应文件是什么内容？专家们如何评分？金地的得分比其他家高在哪里？

回应三：

1.青宇的遴选文件封面和目录截图如下，目录分为八大部分，分别为：遴选邀请书、受邀单位须知、物业服务项目介绍、物业服务标准、对遴选响应文件的要求、评审办法和标准、物业服务合同和遴选响应文件格式。正文后方还有十一个附件。这些文件全部都是以业委会公众号上公布的《提交物业服务整体方案须知》为基础制定的。

据青宇公司工作人员介绍，他们做过很多北京的物业选聘项目，拉斐的这个遴选文件内容比北京的很多项目都繁杂、苛刻，能够响应和符合要求的公司应该不会很多。他们也算见识了北京人在张家口市的物业服务需求有多么迫切和复杂，但是如果真的找到了适合的物业公司，不仅小区业主受益，当地的经济和社会也都会受益无穷。

2.我们征求青宇公司的建议，咨询他们是否可以把这些遴选文件和响应文件都公开给业主，回答是当然可以，但是里面涉及到青宇公司和五家物业公司的一些商业秘密，所以公开的方式受到很大限制：只能到业委会去现场查询，而且不能拍照，也不能传到网上。因此，我们先就业主们特别关心的“评审办法和标准”，对大家做个简要介绍。

3.评审办法分为评选办法、评选活动暂停、评选中途更换评选委员会成员、评选委员会职责、评选委员会的组成、熟悉相关文件资料、评选要求。

4.评分标准如下，请大家参考。

序号

评价标准

评分细则

分值

1

商务部分（18分）

（1）注册资金5000万元（含）以上得3分；

（2）注册资金5000万元-3000万元（含）得2分；

（3）注册资金3000万元-500万元（含）得1分；

（4）注册资金低于500万元得0分；

0-3分

1、受邀单位在张家口地区具有住宅类物业项目1个得1分，最多得4分（须提供合同关键页，包含但不限于：合同首页、服务名称、金额所在页、盖章所在页）；

2、受邀单位有在管的具备业主委员会或物管会的小区项目1个得1分，最多得3分（须提供合同关键页，包含但不限于：合同首页、服务名称、金额所在页、盖章所在页）；

3、受邀单位有在管的住宅酬金制物业项目管理经验1个得1分，最多得3分（须提供合同关键页，包含但不限于：合同首页、服务名称、金额所在页、盖章所在页）；

0-10分

项目经理年龄在50岁以下且具有五年及以上物业管理经验得2分；

项目经理具有中华人民共和国助理物业管理师及以上资格证书或全国物业管理企业经理证书2分；

具有专科及以上学历得1分（不提供本单位近三个月的社保不得分）；

0-5分

2

技术部分（72分）

1、遴选响应文件物业服务成本测算的合理性；

0-5分

2、针对本项目提供物业服务的整体方案；

0-15分

3、拟建立的组织机构、管理人员的配备及合理性（不提供本单位管理人员近三个月的社保不得分）；

0-5分

4、针对于本项目的接管方案及该方案实施的可行性；

0-5分

5、针对本项目的整改方案及合理性；

0-5分

6、针对本项目提供附加服务的方案及承诺；

0-5分

7、针对本项目搞好文化生活的方案及承诺；

0-5分

8、针对本项目的社区面貌三年整治提高方案；

0-5分

9、针对本项目物业服务质量的考评体系；

0-5分

10、公共收益管理方案及合理性；

0-5分

11、答辩部分：简要描述项目经理及主要管理人员的从业经历、所获荣誉及相关专业及对项目的物业管理思路和发展构想（由本项目拟派的项目经理进行答辩，项目经理需携带身份证原件、本单位工作证明、相关证书原件；答辩时间为8分钟）；

0-12分

3

遴选报价（10分）

遴选总报价的评分标准采用一个“基准价”的评定办法基准价的确定方式：

遴选基准价=各有效遴选去掉最高和最低各 N 家后的遴选价格的算术平均值。

注：当有效遴选家数X≧6时，N= 1；

当有效遴选家数X﹤6时，N= 0。

遴选报价每高于遴选基准价1%扣除0.2分，不足1%得按照1%计算；

遴选报价每低于遴选基准价1%扣除0.1分，不足1%得按照1%计算。

0-5分

酬金报价的评分标准采用一个“基准价”的评定办法。

基准价的确定方式：

遴选基准价=各有效遴选去掉最高和最低各 N 家后的遴选价格的算术平均值。

注：当有效遴选家数X≧6时，N= 1；

当有效遴选家数X﹤6时，N= 0。

遴选报价每高于遴选基准价1%扣除0.2分，不足1%得按照1%计算；

遴选报价每低于遴选基准价1%扣除0.1分，不足1%得按照1%计算。

0-5分

5.综合看来，金地的各项评分基本上都领先其他家，其次为中实。无论其响应文件制作的用心程度、内容契合度，还是对拉斐实际情况了解的深入程度以及给予的优惠条件，他们基本上均优于其它家。稍后，业委会很快会安排这两家排名靠前的公司，在第二次业主大会开幕前和开幕过程中，通过视频沟通、现场路演、小区实地观摩等各种方式，让业主们有更深入的了解。

疑问四：未来能否降低物业费？百合苑的物业费标准高于玫瑰苑，还要饱受冻堵之苦？晚交物业费为何缴纳滞纳金？未来的物业费可否实现提前预算、透明公开、花钱规范？

回应四：

1.住在拉斐的北京人都有一个共同感觉：拉斐的物业费太贵了！都和北京很多中高档小区的物业费差不多了！怀来县的很多人工和物料成本应该比北京低，所以拉斐未来的物业费标准应该降低。还有一些业主反映，我只住半年或几个月，其余时间都不住，能否只交半年或几个月的物业费？

第一、 在已成立了业主大会的小区，物业费标准是可以由业主共同决定来降低的。《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”第十一条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。”由此看来，拉斐降低物业费是有法理依据的，因为拉斐已经成立了业主大会，物业费可以实行市场调节价，而收费的多少，由业主和物业公司在合同中进行约定。

第二、 然而，拉斐是否有必要降低物业费标准呢？业委会在几番考量之后，建议在本次三年合同期内，暂时保留原有物业费标准。理由如下：

第三、 拉斐的现有的物业费标准从1.8元到4.3元不等，环湖其余小区的物业费比拉斐还要高。详细请大家参见我们收集到的数据。

从上表可以看出，北京大部分小区的物业费也不过如此，而怀来县的人工和物料成本明显低于北京，整个环湖小区的物业费确实都不合理。然而，对于拉斐而言，到底有多不合理？到底该降多少？拉斐小区很多的家底和费用，我们并不清楚，而拉斐又面临冻堵、石材脱落、缺医少药等很多亟待解决的燃眉之急的问题。如果第二次业主大会成功召开，新的《物业服务合同》得以通过，那么就可以通过酬金制的方式，看看除去必要的物业服务开销外，究竟能够结余多少，未来再通过业主大会共同决定物业费的标准，可能不失为一个可行的办法。

第四、 拉斐是典型的度假养老投资型小区，一年四季常住拉斐的人总计最多不超过200户，只占到小区的10%，这意味着近90%的业主都不是常住在小区内。有的只住半年，有的只住3个月，有的都没有装修，如果只按照常住的月份数量来交物业费，大家想想小区还能收到多少物业费？答案是不容乐观的。

如果按照这般物业费的体量，还有多少家物业公司会愿意响应业委会的遴选公告，帮我们去完成那么多复杂和苛刻的任务？我们都对小区充满了期待，希望它能带来投资增值，希望开通北京往返拉斐、高铁站和县镇集市的班车，希望有快递点、医疗卫生站、物美价廉的集市，希望开通集中供暖解决冻堵，希望……。另一方面，大家可千万别忘记，我们不去小区常住，小区可还是要正常维护的，各项开支虽然因淡旺季有所不同，但是很多支出不会有太多的改变。加之，未来总是通货膨胀和人工等成本和物价的上涨的趋势，而物业费降容易，再涨可是难上加难。到那时，小区的落败指日可待，还有多少个希望能够实现？还有多少住户能够感受到度假养老的宜居？还有多少户投资型业主能够享受到房产的增值？

第五、 从短期来看，如果本次三年期物业服务合同降低了物业费，那么投票的数量和面积的法定要求一定很轻易地就能达成目标，业委会也乐见轻松。然而，仔细想想，这样的做法无异于“饮鸠止渴”。长远来看，降低物业费可能弊大于利，谨慎起见，业委会还是建议，本次三年合同期内，暂时保留原有物业费标准不变。当然，这只是业委会不成熟的想法，如果业主大会作出了降低物业费标准的决议，那么业委会将坚决贯彻执行。

2.有业主认为合同期内规定，未按约定缴纳物业费的，应当以欠缴物业费为基数按照四倍 LPR(全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率) 标准支付违约金是不合理的，这些都是法律规定和行业惯例，业委会在此不再赘述。

3.有业主担心未来的物业费使用是否透明公开和规范的问题。业委会于2023年1月29日，向小区广大业主公示了《拉斐水岸小区物业服务合同》，其中规定了未来小区将实行酬金制。酬金制和包干制的最大区别就在于公开程度。在包干制背景下，物业公司自负盈亏，物业公司完全可以不公示或者任意公示支付项目；而酬金制因为物业公司能够收取的只有酬金，剩下的都属于全体业主共有，对于收支项目理应向全体业主全部公开，所以对于拉斐来说，如果第二次业主大会成功召开，对于拉斐人来说，提前公布预算、透明公开、花钱规范，都是可以实现的不遥远的梦想。

最后，再次感谢和期待广大业主对业委会的信任和支持，让我们同心协力，共同迎接第二次业主大会的成功召开，共同拥抱拉斐美好的明天！

                  拉斐水岸小区业委会

                             2023年3月2日

编辑：苏洋

审核：留心中

复审：晓阳