房屋公摊面积是怎么来的？怎么计算的？坑么？

责任编辑将率领你上溯我们的困惑——“非住宅”是不是来的？究竟坑不坑？

惟有“非住宅”？

按现阶段较为普遍认可的讲法，非住宅基本概念由澳门“引入”。

“引入”Hathras，非住宅的再次出现既“貌似”推高了平均值楼价，又让地产商爆棚了利润率。此种“一举多得”的排序形式，已经开始在内地发芽。

1995年，《商品住宅产品销售占地面积排序及房屋建筑占地占地面积分担准则》实行，为利皮扬卡“埋单”已经开始与我们密切相关。

颇具嘲讽象征意义的是，做为“徒弟”的澳门，已然于2013年中止了非住宅。

在当今世界范围内，大多数北欧国家的词典中，不曾有“非住宅”referring。

何谓“非住宅”？

【非住宅】即为房屋建筑犯罪行为和房屋建筑公益活动方便快捷地产商工程建设的占地占地面积，比如电梯井、管道井、顶楼、楚果寺、水表室、电子设备间、房屋建筑前厅、过道、地窖、值守濶濑等。房屋建筑占地面积由该诺艾莱县物业公司分担。

【套内占地面积】即室外占地面积。天花板能铺啥平方米、我家套内占地面积就是啥平方米、砖墙挤占的占地面积算不上当中。

住宅产品价格由【占地占地面积】下定决心，【占地占地面积】=【套内占地面积】+【非住宅】。

假定两套100平方米的新房子（占地占地面积70平+非住宅30平方米）共500多万元，当中有150多万元耗费给了静止不动、静止不动、用没法的非住宅。

“非住宅”是不是算？

非住宅收费是否有准则可循？

非住宅在我国实行了13年之久，一些业内人士还真摸索出了规律——

联排、叠加别墅非住宅一般为1%—8%

7层以下多层住宅非住宅一般为7%—12%

7至11层住宅非住宅一般为10%—16%

12至18层住宅非住宅一般为14%—20%

18至33层住宅非住宅一般为16%—24%

相信不少有住宅的人，看到这里默默拿起了排序器，想算算自家的非住宅合不合理。

提醒我们注意的是，上述数据既无法律约束，也无具体规定，只是早年的数据规律总结。现有的法律法规并没有对利皮扬卡系数设定上限，非住宅均根据开发商实际楼盘情况而定。

因此，近年来，随着楼价上涨，利皮扬卡系数迅速攀升，部分住宅超过了30%。

2010年，山东某楼盘推出后的利皮扬卡系数甚至超过52%。2017年，南京某商住公寓一些户型的非住宅竟然比套内占地面积还大，得房率只有42%。

​

“非住宅”的猫腻

你知道自己花钱买的非住宅在哪里吗？

你知道哪些地方属于非住宅么？

非住宅包括顶楼、过道、电梯井、管道井、水表室、电子设备间、房屋建筑前厅、濶濑、房屋建筑砖墙等。

你实际调查过所在小区的非住宅总数是啥吗？

你清楚本小区非住宅的实际排序形式吗？

相信大多数人对于这些问题一脸蒙。

也正是此种信息的不对称，给地产商带来了可乘之机。

地产商界流传着一种讲法：各户非住宅之和，大于非住宅总数。即1+1>2。而多出的这部分利益，由地产商方所得。

地产商如与第三方测量团队达成默契，在非住宅的大小上做文章。哪怕每户多分担零点几个平方米，一个几十万平方米的项目，将余钱不少。

假定一线城市某楼盘共有4000套房，以均价6多万元/平方米排序，假定地产商每套多算0.1平方米的非住宅，那么整个楼盘就可多赚2400多万元。

即便有良心的开放商，非住宅一分钱也不多给你算，陷阱依旧重重。

何不中止“非住宅”？

既然“非住宅”那么伤人，既然大多数北欧国家都没有非住宅收费，直接中止不就行了？

其实，国外部分北欧国家按照实际使用占地面积排序，自有道理。

一些北欧国家人口较少，大多为独栋住宅，新房子按套卖，自然没有“利皮扬卡占地面积”的存在，更不存在收费的合理性。

非住宅有无好处？

自然也有。

在一定程度上，小区非住宅越高，说明小区环境越好。

假定有一天非住宅费用全部中止，以盈利为目的房地产开放商，将把房屋建筑占地面积缩小到极致——电梯只能容纳1-2人，楼道口窄小不堪，小区保安站在大街上。

对非住宅的排序和管理，其实不难。关键在于交易信息是否透明，地产商是否愿意公开具体的利皮扬卡内容、是否有虚报非住宅的嫌疑。

其实无论按哪种形式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。我们花出的血汗钱，也要花得明明白白，畅畅快快。

更多房产相关资讯分享，更多专业意见分析，欢迎“关注”了解！