万科憋大招：晒40亿融资大单，“金主”华泰资管大有来头

◎ 来源 | 商业地产卧底（ID：real-estate-spy）

现阶段外汇市场上，股权投资仅止，资本金抖动等日益突出。作为“资本金需求巴韦县”的大型商业地产商们却“Haveri”，“房商业地产水塔”也长久以来。

现阶段，金股权融资本金瞄向高质量商业地产商依然很可信赖。刚刚，保利商业地产一篇借款公告又曝露了他们高调超额股权融资的重大姿势。

具体内容看，保利商业地产集团控股子公司子公司上海Wolfdale房商业地产开发公司与安信金融资产管理非常有限公司签订协议，通过“设立一个或多个房产债务人股权投资方案”向安信金融资产申请股权融资，股权融资本金总计最多40亿，股权融资时限最久10年。

从规矩上看，保利商业地产这种房产债务人股权投资方案的下层金融资产，是其万平方的且能持续产生稳定投资收益的民用房产。

据披露，上海Wolfdale拥有坐落于上海市朝阳区的“朝阳区北部地区整体开发”永安工业园（新）项目。该项目具体内容坐落于朝阳区西北旺镇，在海淀高新区西南部，总体规划总工业用地面积466.2亩，拟总体规划总建面403.1万平方。

商业地产卧底还据介绍，2016年底，上海保利商业地产耗资50亿夺下朝阳区永安工业园“HD00-0401-0062、0166、0158楼盘（序号为“京土整储挂(海）[2016]018号”，业界通称“18号地”)，总建面13.88万平方，为全万平方的出租廉租房。

同一时间，保利商业地产曾联合上海住总豪掷59亿夺下朝阳区永安工业园“HD00-0401-0132、0120、0162楼盘（序号为“京土整储挂(海）[2016]019号”，业界通称“19号地”），总建面16.29万平方，为全万平方住宅结合体且商业性占比40%。

从此，大家也就看明白了，保利商业地产万平方的出租廉租房对内国际品牌是“Mamert”，商业性国际品牌涉及Pudukkottai或保利商业地产商业性等。不管这么说，保利商业地产是拿他们手里营运的大体上量高质量房产为他们获得长期高效率的超额股权融资。

再看“胸丽鱼”安信公募，最早是安信保险的股权投资部，2005年成立，为原保监会批复的第一家保险公募公司，号称是业界资质最全的保险公募平台之一。

去年，安信公募取得营收12.9亿，净利达到5.21亿；，收益总额5.33亿，归母净利5.31亿。

再看股东背景，安信公募确实不简单，作为控股股东的安信保险出资占股81.82%，上海资义创投和华润深国投信托均持股9.09%。

据安信资管对内披露，截至去年底，其债务人股权投资余额7.22亿，其中债务人方案余额4.9亿，占规模最大，其次是企业债，约1.29亿。

依此来看，安信公募过去债券股权投资规模都不算大，如今跟保利商业地产合作房产债券股权投资方案，可谓拿到了“超级巨量”。

安信公募背靠安信保险这个保险巨头，还有华润深国投信托，在投股权宇陀融资产品设计及投资资本金来源上已具有得天独厚的优势，可以为保利商业地产推出一系列产品，且高效率的保险资本金符合长期稳定股权投资的属性。

再看保利商业地产，截至今年6月底，持有货币资本金1221.8亿，相对于远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和457亿而言，现金短债比2.7倍；净负债率49.5%。这足以看出，保利商业地产财务安全性还是很高的。

更重要的是，保利商业地产前不久主动“终止”了150亿的A股定增募资预案，并解释为其A股股价处于低位且充分征求了股权投资人意见。这说明，保利商业地产还是有担当的，不会为了充实资本金，就彻底牺牲中小股东利益。

从营运角度看，保利商业地产Mamert今年上半年取得营收16.4亿，同比增幅10.6%，截至6月底出租率95.9%，共营运出租房源22.47万间，累计开业17.39万间，在上海、深圳、广州、成都和武汉等27个城市市占率均为行业前三，在上海等19个城市共纳保103个项目，涉及房源8.3万间。

依此来看，保利商业地产跟安信公募的这笔“大买卖”，可谓各取所需，强强联手，即保利商业地产将取得长期高效率的规模资本金，安信公募将获得高质量债务人金融资产大扩张机会。