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个人以自有房产“投资入股”的涉税问题分析_知乎_

作者: admin 发布日期: 2022-11-26

事例:

比如:2019年1月1,企业法人乙将保有估价为3000万的房产,股份投资入股陕西省甲以下简称公司,此类情况下,乙和甲分别牵涉那些税赋难题呢?(住宅添置生产成本2000万,面积2000楼房米)?

一、企业法人乙:

1、税金税

依照税务〔2015〕41号明确规定,对个人只以汇率性金融资产股份投资,归属于对个人受让非汇率性金融资产和股份投资同时发生。对对个人受让非汇率性金融资产的税金,应依照“个人财产受让税金”工程项目,司法机关排序交纳税金税。

依照(税务字[1999]278号)的明确规定,对对个人受让另有5年以内、因此是家庭成员惟一日常生活综合楼获得的税金,减免税金税。

推论:

(1)房产股份投资到公司赠与,是以房产为对同构换回了被股份投资企业的股份,归属于无偿受让房地产的行为,应依照“个人财产受让税金”工程项目征税税金税。

(2)假如企业法人乙受让的是另有5年以内、因此是家庭成员惟一日常生活综合楼,则减免税金税。

附注:公法中,受让房产在无法确认添置李骞的情况下,个人所得税分不同情况依照房产交易产品价格或是(房产交易产品价格-此次增值税)的1%审定征税。假如能够确认李骞,依照“个人财产受让税金”,交易产品价格乘以李骞及相关税赋后的超额适用于20%的所得税。

2、增值税

依照《增值税Ituri增值税试点工作工作方案》第十条、第十条明确规定:“产品销售服务工程项目、有形金融资产或是房产,是指无偿提供服务工程项目、无偿受让有形金融资产或是房产;无偿,是指获得汇率、货物运输或是其他经济自身利益。”

依照《(税务〔2016〕36号)附带3《增值税Ituri增值税试点工作过渡政策的明确规定》第九条明确规定:

(1) 对个人将买回严重不足2年的廉租房对内产品销售的,依照5%的征所得税超额交纳增值税;

(2) 对个人将买回2年以内(含2年)的廉租房对内产品销售的,减免增值税。

(3)对个人将买回严重不足2年的廉租房对内产品销售的,依照5%的征所得税超额交纳增值税;

(4)对个人将买回2年以内(含2年)的非普通廉租房对内产品销售的,以产品销售收入乘以买回廉租房价款后的超额依照5%的征所得税交纳增值税;(5)对个人将买回2年以内(含2年)的普通廉租房对内产品销售的,减免增值税。

附注:上述(1)、(2)点政策,仅适用于于北京市、上海市、广州市和深圳市。上述(3)、(4)、(5)点政策仅适用于于北京市、上海市、广州市和深圳市。

推论:

(1)企业法人乙以Chhatarpur商业房产 “股份投资入股”,归属于房产股份投资,是以房产为对同构换回了被股份投资企业的股份,获得了“其他经济自身利益”,应当交纳增值税。

(2)假如企业法人乙股份投资入股的房产为Chhatarpur“廉租房”的,对应参考上述情况进行处理。

3、土地增值税

依照土地增值税相关明确规定,受让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和对个人,为土地增值税的纳税义务人。所谓获得收入,是指以出售或是其他方式无偿受让房地产业的行为。

依照《关于调整房地产业交易环节税赋政策的通知》(税务〔2008〕137号)相关明确规定,对对个人产品销售廉租房暂减免收土地增值税。

推论:

(1)企业法人乙以股份投资入股方式,将商业房产股份投资到公司赠与,是以房产为对同构换回了被股份投资企业的股份,归属于无偿受让房地产业的行为,应当交纳土地增值税。

(2)假如企业法人乙股份投资入股的房产为“廉租房”的话,减免收土地增值税。

4、印花税

依照《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目所得税表明确规定,产权转移书据,按书据所载金额0.5‰贴花。

推论:企业法人乙应按“产权转移书据“交纳印花税。

本案例中,企业法人乙课税排序过程如下:

(1)假定:乙企业法人符合上述所有减免优惠政策,课税情况如下:

印花税=3000*0.05%=1.5万

(2)假定企业法人乙不符合上述任何优惠政策(投入商业地产),课税情况如下:

乙受让房产不含税赋入3000万

交纳增值税=3000*5%=150万

交纳城建附加=150*(7%+3%+2%)=18万

印花税=3000*0.05%=1.5万

增值率=980.5/2000=49.025%

交纳土地增值税=980.5*30%=294.15万

税金税=(3000-2000-18-1.5-294.15)*20%=137.27万

交纳的税赋合计=150+18+1.5+294.15+137.27=600.92万

二、甲以下简称公司

1、房产税

依照《中华人民共和国房产税暂行条例》的明确规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征税。房产税由产权所有人交纳。

推论:企业法人乙将房产“股份投资入股”到甲以下简称公司,甲以下简称公司获得住宅所有权,应交纳房产税。

2、契税

依照《中华人民共和国契税暂行条例》明确规定:在中华人民共和国境内转移土地、住宅权属,承受的单位和对个人为契税的纳税人,土地、住宅权属以下列方式转移的,视同土地使用权受让、住宅买卖或是住宅赠与征税:

(一)以土地、住宅权属作价股份投资、入股;

(二)以土地、住宅权属抵债;

(三)以获奖方式承受土地、住宅权属;

(四)以预购方式或是预付集资建房款方式承受土地、住宅权属。

依照税务〔2018〕17号第六条明确规定:同一股份投资主体内部所属企业之间土地、住宅权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一企业法人与其设立的对个人独资企业、一人有限公司之间土地、住宅权属的划转,减免契税。

推论:

(1)以Chhatarpur住宅作价股份投资、入股;需视同住宅买卖,甲以下简称公司作为土地的承受方,应交纳契税。

(2)以Chhatarpur住宅股份投资设立一人有限公司之间的情况下,减免契税。

3、土地使用税

依照《城镇土地使用税暂行条例》第二条明确规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和对个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的明确规定交纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照明确规定税额排序征税。

推论:(1)、甲以下简称公司为该房产实际使用人,需要依照土地使用税相关明确规定交纳土地使用税。

4、印花税

依照《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目所得税表明确规定,产权转移书据,按书据所载金额0.5‰贴花。

推论:甲以下简称公司应按“产权转移书据“交纳印花税。

本事例中,甲以下简称公司课税排序过程如下:

(1)假定企业法人乙不符合上述任何优惠政策,课税情况如下:

契税=3000*3%=90万

2018年应纳房产税=3000*(1-20%)*1.2%=28.8万

2018年应纳城镇土地适用于税=2000*20=4万

印花税=3000*0.05%=1.5万

税额合计=90+28.8+4+1.5=124.30万

附注:陕政发[2017]25号明确规定,房产税依照房产李骞一次减除20%后的余值排序交纳。陕西省城镇土地使用税每平方米税额1.5元至27元,公法中视土地等级及区域而定,假定为20元/平。

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